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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleUrrugne (64)
Surface102m²
Coût Total252 900€
Loyer Annuel15 256€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 862,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, 3 chambres, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Au c½ur du village d'Urrugne, T4 de 100 m2 à rénover avec un joli potentiel. Le ravalement, la toiture, et les parties communes seront refaits Prix : 190000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Bien proposé par Virginie PEIGNEGUY EI, agent commercial (RSAC 800579583)

Ville : Urrugne
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64122
Coordonnées : 43.346105, -1.697936
Total : 252 900€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 47 700€
Valeur du bien : 237 700€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 12.46€/m²/mois
Fourchette : 9.94€ - 15.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15256€/an
Fourchette totale : 1014€ - 1594€/mois
Fourchette annuelle : 12165€ - 19132€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 146,34 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :422 927 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-232 927€ (-55.1%)
Marge achat-revente :170 027€ (40.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 249,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,01€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 308,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 057,82€
Coût de l'assurance :17 703,00€
Taxe foncière : 1 525,59€/an
Soit par mois : 127,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 271,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 436,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 359 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 supposé - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 102 m²
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète pour 102 m²
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 700 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1100€ = 11000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon - Rénovation légère:700€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 50€/m² = 700€
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 500€
    Tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Urrugne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 256 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 439 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 708 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 373 €
Revenus locatifs : +15 256 €
Charges déductibles : -58 373 €
Résultat foncier Année 1 : -43 117 €(Déficit de 43 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 673 €/an
Revenus locatifs : +15 256 €
Charges déductibles : -10 673 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21716.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 256 €58 381 €8 447 €-43 125 €21 400 €21 725 €21 725 €
215 561 €10 456 €8 222 €5 105 €--16 620 €
315 872 €10 223 €7 990 €5 649 €--10 971 €
416 190 €9 983 €7 749 €6 207 €--4 764 €
516 513 €9 734 €7 500 €6 780 €---
616 844 €9 477 €7 243 €7 367 €---
717 181 €9 210 €6 977 €7 970 €---
817 524 €8 935 €6 701 €8 589 €---
917 875 €8 650 €6 416 €9 225 €---
1018 232 €8 355 €6 122 €9 877 €---
1118 597 €8 051 €5 817 €10 546 €---
1218 969 €7 736 €5 502 €11 233 €---
1319 348 €7 410 €5 176 €11 939 €---
1419 735 €7 072 €4 839 €12 663 €---
1520 130 €6 724 €4 490 €13 406 €---
1620 532 €6 363 €4 129 €14 170 €---
1720 943 €5 990 €3 756 €14 953 €---
1821 362 €5 604 €3 370 €15 758 €---
1921 789 €5 205 €2 971 €16 585 €---
2022 225 €4 792 €2 558 €17 433 €---
2122 669 €4 365 €2 131 €18 305 €---
2223 123 €3 923 €1 689 €19 200 €---
2323 585 €3 466 €1 232 €20 119 €---
2424 057 €2 994 €760 €21 064 €---
2524 538 €2 505 €271 €22 033 €---
TOTAL488 651 €225 601 €122 058 €263 051 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 051 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 256 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 204 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 204 €-6 420 €+9 624 €
2+3 204 €0 €+3 204 €
3+3 204 €0 €+3 204 €
4+3 204 €0 €+3 204 €
5+3 204 €+605 €+2 599 €
6+3 204 €+2 210 €+994 €
7+3 204 €+2 391 €+813 €
8+3 204 €+2 577 €+627 €
9+3 204 €+2 767 €+437 €
10+3 204 €+2 963 €+241 €
11+3 204 €+3 164 €+40 €
12+3 204 €+3 370 €-166 €
13+3 204 €+3 582 €-378 €
14+3 204 €+3 799 €-595 €
15+3 204 €+4 022 €-818 €
16+3 204 €+4 251 €-1 047 €
17+3 204 €+4 486 €-1 282 €
18+3 204 €+4 727 €-1 523 €
19+3 204 €+4 975 €-1 771 €
20+3 204 €+5 230 €-2 026 €
21+3 204 €+5 491 €-2 287 €
22+3 204 €+5 760 €-2 556 €
23+3 204 €+6 036 €-2 832 €
24+3 204 €+6 319 €-3 115 €
25+3 204 €+6 610 €-3 406 €
Total+80 100 €+78 915 €+1 185 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 157 jours
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