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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLoupe (28)
Surface165.6m²
Coût Total164 448€
Loyer Annuel16 040€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+352€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 165.6 m²
Prix au m² : 845,41 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, Salon (total 23 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Découvrez cette maison ancienne pleine de charme et d'authenticité, idéalement située au cœur du Perche, dans une commune disposant d'une école primaire et de commerces de proximité. Elle offre, au rez-de-chaussée, une entrée, un salon-séjour lumineux avec cheminée, une cuisine à aménager selon vos envies, deux chambres et une salle d'eau avec WC. À l'étage, une pièce palière dessert trois chambres toutes parquetées et dotées de belles cheminées, dont l'une dispose d'une pièce attenante pouvant être transformée en salle d'eau supplémentaire. À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain clos et arboré de 806 m² agrémenté d'un bassin aménagé, d'une cave, d'un grand garage attenant et de plusieurs petites remises de jardin. CHARME DE L'ANCIEN FORT POTENTIEL !

Ville : Loupe
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28240
Coordonnées : 48.472413, 1.028296
Total : 164 448€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 13 248€
Valeur du bien : 153 248€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165.6m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1337€/mois
Loyer annuel estimé : 16040€/an
Fourchette totale : 1073€ - 1665€/mois
Fourchette annuelle : 12881€ - 19975€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.83% - 12.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 470,75 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 555 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-103 555€ (-42.5%)
Marge achat-revente :79 107€ (32.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 448€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 851,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 488,08€
Coût de l'assurance :14 389,20€
Taxe foncière : 1 604,02€/an
Soit par mois : 133,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 336,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :351,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 409 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 165.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 2.5/5 visible - murs à repeindre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 248 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 248€
    Isolation toiture/combles: 165.6 m² × 80€/m² = 13248€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 248€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 337 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 040 €/an
Calcul : 1 337 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 308 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 448 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 604 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 248 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 735 €
Revenus locatifs : +16 040 €
Charges déductibles : -20 735 €
Résultat foncier Année 1 : -4 695 €(Déficit de 4 695 €)
Imputable sur revenu global : 4 695 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 487 €/an
Revenus locatifs : +16 040 €
Charges déductibles : -7 487 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 553 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 040 €20 741 €5 313 €-4 700 €4 700 €--
216 361 €7 349 €5 169 €9 012 €---
316 688 €7 201 €5 021 €9 487 €---
417 022 €7 048 €4 868 €9 974 €---
517 362 €6 889 €4 710 €10 473 €---
617 710 €6 726 €4 546 €10 984 €---
718 064 €6 557 €4 377 €11 507 €---
818 425 €6 382 €4 202 €12 043 €---
918 794 €6 202 €4 022 €12 592 €---
1019 169 €6 015 €3 836 €13 154 €---
1119 553 €5 823 €3 643 €13 730 €---
1219 944 €5 624 €3 444 €14 320 €---
1320 343 €5 418 €3 238 €14 925 €---
1420 750 €5 206 €3 026 €15 544 €---
1521 165 €4 986 €2 807 €16 179 €---
1621 588 €4 759 €2 580 €16 829 €---
1722 020 €4 525 €2 346 €17 495 €---
1822 460 €4 283 €2 103 €18 177 €---
1922 909 €4 033 €1 853 €18 876 €---
2023 367 €3 775 €1 595 €19 593 €---
2123 835 €3 508 €1 328 €20 327 €---
2224 312 €3 232 €1 052 €21 080 €---
2324 798 €2 947 €767 €21 851 €---
2425 294 €2 652 €473 €22 641 €---
2525 800 €2 348 €169 €23 451 €---
TOTAL513 771 €144 226 €76 488 €369 546 €4 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 410 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 546 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 368 €-1 410 €+4 778 €
2+3 368 €+2 704 €+664 €
3+3 368 €+2 846 €+522 €
4+3 368 €+2 992 €+376 €
5+3 368 €+3 142 €+226 €
6+3 368 €+3 295 €+73 €
7+3 368 €+3 452 €-84 €
8+3 368 €+3 613 €-245 €
9+3 368 €+3 778 €-410 €
10+3 368 €+3 946 €-578 €
11+3 368 €+4 119 €-751 €
12+3 368 €+4 296 €-928 €
13+3 368 €+4 477 €-1 109 €
14+3 368 €+4 663 €-1 295 €
15+3 368 €+4 854 €-1 486 €
16+3 368 €+5 049 €-1 681 €
17+3 368 €+5 248 €-1 880 €
18+3 368 €+5 453 €-2 085 €
19+3 368 €+5 663 €-2 295 €
20+3 368 €+5 878 €-2 510 €
21+3 368 €+6 098 €-2 730 €
22+3 368 €+6 324 €-2 956 €
23+3 368 €+6 555 €-3 187 €
24+3 368 €+6 792 €-3 424 €
25+3 368 €+7 035 €-3 667 €
Total+84 200 €+110 864 €+-26 664 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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