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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChâteaudun (28)
Surface55m²
Coût Total68 560€
Loyer Annuel5 542€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 49 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 890,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 1 parking: Garage

Immobilier.notaires® et l'office notarial NOTAIRES DE BEAUCE, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - CHATEAUDUN (28200)

Appartement de 55 m² à vendre à CHATEAUDUN (28200) au 31 avenue du général de Gaulle situé au premier étage et comprenant une entrée avec placard, une cuisine aménagée, un salon donnant sur un balcon, 2 chambres, une salle de bains et un WC. Cave, garage et une place de parking

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 02.37.91.31.35

Annonce de l'étude NOTAIRES DE BEAUCE, SELARL - Notaires à Orgères-en-Beauce - N° SIRET : 84138434000037

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Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.077098, 1.323024
Total : 68 560€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 15 640€
Valeur du bien : 64 640€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 462€/mois
Loyer annuel estimé : 5542€/an
Fourchette totale : 377€ - 565€/mois
Fourchette annuelle : 4529€ - 6780€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 384,09 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 125 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-27 125€ (-35.6%)
Marge achat-revente :7 565€ (9.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :344,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :20,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 364,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 739,48€
Coût de l'assurance :5 999,00€
Taxe foncière : 554,15€/an
Soit par mois : 46,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 461,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 410,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² (carrelage) + 1 baignoire + 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations importantes
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - moquette propre mais vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 640 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 540€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² carrelage mural × 70€/m² = 420€, 6 m² carrelage sol × 70€/m² = 420€, Baignoire: 1200€, Lavabo: 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol moderne: 24 m² × 80€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 542 €/an
Calcul : 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 390 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 560 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 554 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 824 €
Revenus locatifs : +5 542 €
Charges déductibles : -18 824 €
Résultat foncier Année 1 : -13 283 €(Déficit de 13 283 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 583 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 184 €/an
Revenus locatifs : +5 542 €
Charges déductibles : -3 184 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2582.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 542 €18 826 €2 392 €-13 285 €10 700 €2 585 €2 585 €
25 652 €3 124 €2 330 €2 528 €--56 €
35 765 €3 059 €2 265 €2 706 €---
45 881 €2 992 €2 198 €2 888 €---
55 998 €2 923 €2 129 €3 075 €---
66 118 €2 851 €2 057 €3 267 €---
76 241 €2 777 €1 982 €3 464 €---
86 365 €2 699 €1 905 €3 666 €---
96 493 €2 620 €1 825 €3 873 €---
106 623 €2 537 €1 743 €4 086 €---
116 755 €2 451 €1 657 €4 304 €---
126 890 €2 362 €1 568 €4 528 €---
137 028 €2 270 €1 476 €4 758 €---
147 169 €2 175 €1 381 €4 994 €---
157 312 €2 076 €1 282 €5 236 €---
167 458 €1 974 €1 180 €5 484 €---
177 607 €1 868 €1 074 €5 739 €---
187 760 €1 758 €964 €6 001 €---
197 915 €1 645 €851 €6 270 €---
208 073 €1 527 €733 €6 546 €---
218 234 €1 405 €611 €6 829 €---
228 399 €1 279 €485 €7 120 €---
238 567 €1 148 €354 €7 419 €---
248 738 €1 012 €218 €7 726 €---
258 913 €872 €78 €8 041 €---
TOTAL177 497 €70 232 €34 739 €107 265 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 265 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 164 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 164 €-3 210 €+4 374 €
2+1 164 €0 €+1 164 €
3+1 164 €+795 €+369 €
4+1 164 €+867 €+297 €
5+1 164 €+923 €+241 €
6+1 164 €+980 €+184 €
7+1 164 €+1 039 €+125 €
8+1 164 €+1 100 €+64 €
9+1 164 €+1 162 €+2 €
10+1 164 €+1 226 €-62 €
11+1 164 €+1 291 €-127 €
12+1 164 €+1 358 €-194 €
13+1 164 €+1 427 €-263 €
14+1 164 €+1 498 €-334 €
15+1 164 €+1 571 €-407 €
16+1 164 €+1 645 €-481 €
17+1 164 €+1 722 €-558 €
18+1 164 €+1 800 €-636 €
19+1 164 €+1 881 €-717 €
20+1 164 €+1 964 €-800 €
21+1 164 €+2 049 €-885 €
22+1 164 €+2 136 €-972 €
23+1 164 €+2 226 €-1 062 €
24+1 164 €+2 318 €-1 154 €
25+1 164 €+2 412 €-1 248 €
Total+29 100 €+32 180 €+-3 080 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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