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Appartement 4 pièces 74 m²

VilleMée-sur-Seine (77)
Surface74m²
Coût Total179 960€
Loyer Annuel12 334€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 500 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 817,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Le Mée Sur Seine 4 pièce(s) 74.58 m2

Joli appartement lumineux situé au dernier étage d'une résidence calme. Proche de toutes commodités , il se compose d'une entrée avec son dressing, un séjour et une salle à manger donnant sur 2 balcons, une cuisine indépendante, 2 chambres avec vue sur la verdure ( 3 chambres possibles), une salle de bain, un toilette séparé. Une cave vient compléter ce bien. Les fenêtres sont en PVC et double-vitrage. A DECOUVRIR..

Référence agence : 518 Référence annonce : 8QQO-8TT-A2F Date de réalisation du diagnostic : 24/07/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 112 Charges prévisionnelles annuelles : 3300 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 810 € et 2 490 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.541225, 2.631884
Total : 179 960€
Prix d'acquisition : 134 500€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 169 200€
Frais de notaire : 10 760€
Coût estimé : 10 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12334€/an
Fourchette totale : 838€ - 1261€/mois
Fourchette annuelle : 10052€ - 15135€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 716,42 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 015 €
Prix d'achat :134 500 €
Décote à l'achat :+7 485€ (+5.9%)
Marge achat-revente :-52 945€ (-41.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :881,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :44,99€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 926,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 560,45€
Coût de l'assurance :13 497,00€
Taxe foncière : 1 233,44€/an
Soit par mois : 102,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 275,00€/mois
Soit par an : 3 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 027,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 304,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-276,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - nécessité d'amélioration pour confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 334 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 862 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 960 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 233 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 300 €/an
Calcul : 275 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 635 €
Revenus locatifs : +12 334 €
Charges déductibles : -45 635 €
Résultat foncier Année 1 : -33 301 €(Déficit de 33 301 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 901 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 935 €/an
Revenus locatifs : +12 334 €
Charges déductibles : -10 935 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11901.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 425 €(65% de 134 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 179 €/an
Calcul : 87 425 € × 3,636% = 3 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 334 €45 641 €5 868 €-33 307 €21 400 €11 907 €11 907 €
212 581 €10 783 €5 710 €1 798 €--10 109 €
312 833 €10 620 €5 547 €2 213 €--7 896 €
413 089 €10 451 €5 378 €2 638 €--5 258 €
513 351 €10 277 €5 204 €3 074 €--2 184 €
613 618 €10 097 €5 024 €3 521 €---
713 890 €9 911 €4 837 €3 980 €---
814 168 €9 718 €4 645 €4 450 €---
914 452 €9 519 €4 446 €4 932 €---
1014 741 €9 314 €4 241 €5 427 €---
1115 036 €9 101 €4 028 €5 934 €---
1215 336 €8 882 €3 809 €6 454 €---
1315 643 €8 655 €3 582 €6 988 €---
1415 956 €8 421 €3 347 €7 535 €---
1516 275 €8 178 €3 105 €8 097 €---
1616 600 €7 928 €2 854 €8 673 €---
1716 932 €7 669 €2 596 €9 264 €---
1817 271 €7 401 €2 328 €9 870 €---
1917 617 €7 125 €2 052 €10 492 €---
2017 969 €6 839 €1 766 €11 130 €---
2118 328 €6 544 €1 470 €11 784 €---
2218 695 €6 238 €1 165 €12 456 €---
2319 069 €5 923 €850 €13 146 €---
2419 450 €5 597 €524 €13 853 €---
2519 839 €5 260 €187 €14 579 €---
TOTAL395 073 €246 093 €84 560 €148 980 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 980 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 334 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 590 €-6 420 €+9 010 €
2+2 590 €0 €+2 590 €
3+2 590 €0 €+2 590 €
4+2 590 €0 €+2 590 €
5+2 590 €0 €+2 590 €
6+2 590 €+401 €+2 189 €
7+2 590 €+1 194 €+1 396 €
8+2 590 €+1 335 €+1 255 €
9+2 590 €+1 480 €+1 110 €
10+2 590 €+1 628 €+962 €
11+2 590 €+1 780 €+810 €
12+2 590 €+1 936 €+654 €
13+2 590 €+2 096 €+494 €
14+2 590 €+2 261 €+329 €
15+2 590 €+2 429 €+161 €
16+2 590 €+2 602 €-12 €
17+2 590 €+2 779 €-189 €
18+2 590 €+2 961 €-371 €
19+2 590 €+3 148 €-558 €
20+2 590 €+3 339 €-749 €
21+2 590 €+3 535 €-945 €
22+2 590 €+3 737 €-1 147 €
23+2 590 €+3 944 €-1 354 €
24+2 590 €+4 156 €-1 566 €
25+2 590 €+4 374 €-1 784 €
Total+64 750 €+44 694 €+20 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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