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Maison à vendre

VilleCanenx-et-Réaut (40)
Surface135m²
Coût Total241 050€
Loyer Annuel14 707€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 250 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 194,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, calme, Pas de cave

A moins de 20 minutes de Mont de Marsan, cette maison traditionnelle de 135 m² vous propose deux chambres, deux pièces à vivre, deux salles d'eau ainsi qu'une véranda de 30 m². Sur le terrain de 2400 m², vous trouverez deux granges dont une avec four à pain et l'autre avec garage. Calme et vue sur la fôret sont au rendez-vous.

Ville : Canenx-et-Réaut
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40090
Coordonnées : 44.014900, -0.468600
Total : 241 050€
Prix d'acquisition : 161 250€
Travaux : 66 900€
Valeur du bien : 228 150€
Frais de notaire : 12 900€
Coût estimé : 12 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1226€/mois
Loyer annuel estimé : 14707€/an
Fourchette totale : 954€ - 1574€/mois
Fourchette annuelle : 11449€ - 18892€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :905,81 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :122 284 €
Prix d'achat :161 250 €
Décote à l'achat :+38 966€ (+31.9%)
Marge achat-revente :-118 766€ (-97.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 177,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 247,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 117,22€
Coût de l'assurance :21 091,87€
Taxe foncière : 1 470,74€/an
Soit par mois : 122,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 225,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 370,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de l'électricité et plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 900 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 800€
    Isolation combles: 135 m² × 80€/m² = 10800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Pose de revêtement sol: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Canenx-et-Réaut (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 226 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 707 €/an
Calcul : 1 226 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 050 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 844 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 995 €
Revenus locatifs : +14 707 €
Charges déductibles : -76 995 €
Résultat foncier Année 1 : -62 287 €(Déficit de 62 287 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 887 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 095 €/an
Revenus locatifs : +14 707 €
Charges déductibles : -10 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 613 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40887.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 813 €(65% de 161 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 811 €/an
Calcul : 104 813 € × 3,636% = 3 811 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 707 €77 002 €7 788 €-62 295 €21 400 €40 895 €40 895 €
215 002 €9 892 €7 577 €5 110 €--35 785 €
315 302 €9 674 €7 360 €5 627 €--30 158 €
415 608 €9 450 €7 135 €6 158 €--24 001 €
515 920 €9 218 €6 903 €6 702 €--17 299 €
616 238 €8 978 €6 664 €7 260 €--10 039 €
716 563 €8 730 €6 416 €7 833 €--2 206 €
816 894 €8 474 €6 160 €8 420 €---
917 232 €8 210 €5 895 €9 022 €---
1017 577 €7 937 €5 622 €9 640 €---
1117 928 €7 654 €5 340 €10 274 €---
1218 287 €7 363 €5 048 €10 924 €---
1318 652 €7 061 €4 747 €11 591 €---
1419 026 €6 750 €4 436 €12 276 €---
1519 406 €6 428 €4 114 €12 978 €---
1619 794 €6 096 €3 781 €13 698 €---
1720 190 €5 753 €3 438 €14 438 €---
1820 594 €5 398 €3 083 €15 196 €---
1921 006 €5 031 €2 717 €15 975 €---
2021 426 €4 652 €2 338 €16 773 €---
2121 854 €4 261 €1 947 €17 593 €---
2222 291 €3 857 €1 542 €18 435 €---
2322 737 €3 439 €1 125 €19 298 €---
2423 192 €3 007 €693 €20 185 €---
2523 656 €2 561 €247 €21 094 €---
TOTAL471 081 €236 877 €112 117 €234 204 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 204 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 707 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 089 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 089 €-6 420 €+9 509 €
2+3 089 €0 €+3 089 €
3+3 089 €0 €+3 089 €
4+3 089 €0 €+3 089 €
5+3 089 €0 €+3 089 €
6+3 089 €0 €+3 089 €
7+3 089 €0 €+3 089 €
8+3 089 €+1 864 €+1 225 €
9+3 089 €+2 707 €+382 €
10+3 089 €+2 892 €+197 €
11+3 089 €+3 082 €+7 €
12+3 089 €+3 277 €-188 €
13+3 089 €+3 477 €-388 €
14+3 089 €+3 683 €-594 €
15+3 089 €+3 893 €-804 €
16+3 089 €+4 109 €-1 020 €
17+3 089 €+4 331 €-1 242 €
18+3 089 €+4 559 €-1 470 €
19+3 089 €+4 792 €-1 703 €
20+3 089 €+5 032 €-1 943 €
21+3 089 €+5 278 €-2 189 €
22+3 089 €+5 530 €-2 441 €
23+3 089 €+5 789 €-2 700 €
24+3 089 €+6 055 €-2 966 €
25+3 089 €+6 328 €-3 239 €
Total+77 225 €+70 261 €+6 964 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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