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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface105m²
Coût Total201 474€
Loyer Annuel12 173€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 800 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 598,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 3 chambres, Terrasse, calme

Situé au rez-de-chaussée d'une résidence calme, sécurisée et recherchée, à deux pas des commerces de la Quinière, ce superbe appartement de 105 m² ne vous laissera pas indifférent.

Ses atouts majeurs :

  • Un vaste séjour lumineux ouvert sur une magnifique terrasse de 45 m², idéale pour vos soirées d'été.
  • 3 Belles chambres pour accueillir toute la famille
  • Une cuisine spacieuse et fonctionnelle
  • Un espace dressing ( ou bureau selon vos besoin )
  • Une salle de bain et WC séparé
  • Une place de parking en sous-sol

Un bien clé en main, parfait pour une famille ou un investissement locatif de qualité.

Emplacement recherché, calme et pratique au quotidien.

Commerces et services de proximité : boulangerie, pharmacie, centre loisirs, écoles, alimentaires etc..

Opportunité à saisir rapidement !! Pour toutes informations complémentaires et ou organiser une visite contactez Marie au zéro 6 83 51 51 57

Copropriété de 16 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 700.00 euros. Marie FROST (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.580878, 1.306281
Total : 201 474€
Prix d'acquisition : 167 800€
Travaux : 20 250€
Valeur du bien : 188 050€
Frais de notaire : 13 424€
Coût estimé : 13 424€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1014€/mois
Loyer annuel estimé : 12173€/an
Fourchette totale : 815€ - 1263€/mois
Fourchette annuelle : 9777€ - 15156€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 343,65 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 083 €
Prix d'achat :167 800 €
Décote à l'achat :+26 717€ (+18.9%)
Marge achat-revente :-60 391€ (-42.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 474€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 011,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 070,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 087,25€
Coût de l'assurance :17 628,98€
Taxe foncière : 1 217,30€/an
Soit par mois : 101,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 58,33€/mois
Soit par an : 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 014,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 230,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 250 €(193 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Salle de bain - Plomberie:3 000€
    Plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€
  • Salle de bain - Électricité:1 500€
    Électricité salle de bain: 1 salle de bain × 1500€ = 1500€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 014 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 173 €/an
Calcul : 1 014 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 474 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 217 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 896 €
Revenus locatifs : +12 173 €
Charges déductibles : -29 896 €
Résultat foncier Année 1 : -17 723 €(Déficit de 17 723 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 023 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 646 €/an
Revenus locatifs : +12 173 €
Charges déductibles : -9 646 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 527 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7022.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 070 €(65% de 167 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 966 €/an
Calcul : 109 070 € × 3,636% = 3 966 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 173 €29 902 €7 030 €-17 729 €10 700 €7 029 €7 029 €
212 416 €9 469 €6 846 €2 948 €--4 082 €
312 665 €9 279 €6 656 €3 386 €--696 €
412 918 €9 082 €6 460 €3 836 €---
513 176 €8 878 €6 256 €4 298 €---
613 440 €8 667 €6 045 €4 773 €---
713 709 €8 448 €5 826 €5 261 €---
813 983 €8 222 €5 599 €5 761 €---
914 263 €7 987 €5 364 €6 276 €---
1014 548 €7 744 €5 121 €6 804 €---
1114 839 €7 492 €4 869 €7 347 €---
1215 136 €7 231 €4 608 €7 905 €---
1315 438 €6 961 €4 338 €8 478 €---
1415 747 €6 681 €4 058 €9 067 €---
1516 062 €6 390 €3 768 €9 672 €---
1616 383 €6 090 €3 468 €10 293 €---
1716 711 €5 779 €3 156 €10 932 €---
1817 045 €5 456 €2 834 €11 589 €---
1917 386 €5 122 €2 500 €12 264 €---
2017 734 €4 777 €2 154 €12 957 €---
2118 088 €4 418 €1 796 €13 670 €---
2218 450 €4 047 €1 424 €14 403 €---
2318 819 €3 662 €1 040 €15 157 €---
2419 196 €3 264 €642 €15 932 €---
2519 580 €2 851 €229 €16 728 €---
TOTAL389 906 €187 899 €102 087 €202 007 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 173 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 556 €-3 210 €+5 766 €
2+2 556 €0 €+2 556 €
3+2 556 €0 €+2 556 €
4+2 556 €+942 €+1 614 €
5+2 556 €+1 289 €+1 267 €
6+2 556 €+1 432 €+1 124 €
7+2 556 €+1 578 €+978 €
8+2 556 €+1 728 €+828 €
9+2 556 €+1 883 €+673 €
10+2 556 €+2 041 €+515 €
11+2 556 €+2 204 €+352 €
12+2 556 €+2 371 €+185 €
13+2 556 €+2 543 €+13 €
14+2 556 €+2 720 €-164 €
15+2 556 €+2 901 €-345 €
16+2 556 €+3 088 €-532 €
17+2 556 €+3 280 €-724 €
18+2 556 €+3 477 €-921 €
19+2 556 €+3 679 €-1 123 €
20+2 556 €+3 887 €-1 331 €
21+2 556 €+4 101 €-1 545 €
22+2 556 €+4 321 €-1 765 €
23+2 556 €+4 547 €-1 991 €
24+2 556 €+4 779 €-2 223 €
25+2 556 €+5 018 €-2 462 €
Total+63 900 €+60 602 €+3 298 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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