Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 9 pièces 220 m²

Bien expiré
VilleCarlucet (46)
Surface220m²
Coût Total217 104€
Loyer Annuel22 203€
Rentabilité10.23%
Cashflow/mois+532€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 800 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 540 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 9 pièces principales

Deux maisons en pierre de 220 m² habitable avec terrasses. Idéal pour 2 gites. Au coeur des causses du quercy. Proche Rocamadour Honoraires à charge acquéreur : 8%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 185-2548C Date de réalisation du diagnostic : 17/03/2025 Prix hors honoraires : 110 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 110 € et 2 910 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Carlucet
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46500
Coordonnées : 44.722190, 1.605060
Total : 217 104€
Prix d'acquisition : 118 800€
Travaux : 88 800€
Valeur du bien : 207 600€
Frais de notaire : 9 504€
Coût estimé : 9 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1850€/mois
Loyer annuel estimé : 22203€/an
Fourchette totale : 1446€ - 2368€/mois
Fourchette annuelle : 17352€ - 28411€/an
Rentabilité brute :10.23%
Fourchette de rentabilité :7.99% - 13.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 104€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 068,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :65,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 133,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 395,99€
Coût de l'assurance :19 539,36€
Taxe foncière : 2 220,30€/an
Soit par mois : 185,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 850,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 318,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :531,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 397 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et mise aux normes de l'électricité dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 800 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 200€
    Isolation combles: 220 m² × 60€/m² = 13200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:24 300€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 900€ = 24300€ (prix moyen incluant pose)
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (prix moyen incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (prix moyen incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre), Électricité salon: 1 point = 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Carlucet). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 203 €/an
Calcul : 1 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 158 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 104 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 782 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 960 €
Revenus locatifs : +22 203 €
Charges déductibles : -98 960 €
Résultat foncier Année 1 : -76 757 €(Déficit de 76 757 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 357 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 160 €/an
Revenus locatifs : +22 203 €
Charges déductibles : -10 160 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 043 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55357.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 220 €(65% de 118 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 808 €/an
Calcul : 77 220 € × 3,636% = 2 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 203 €98 967 €7 165 €-76 764 €21 400 €55 364 €55 364 €
222 647 €9 975 €6 973 €12 672 €--42 692 €
323 100 €9 777 €6 775 €13 323 €--29 369 €
423 562 €9 572 €6 570 €13 990 €--15 380 €
524 033 €9 360 €6 358 €14 673 €--706 €
624 514 €9 141 €6 139 €15 373 €---
725 004 €8 914 €5 912 €16 090 €---
825 504 €8 680 €5 678 €16 824 €---
926 014 €8 438 €5 436 €17 577 €---
1026 535 €8 187 €5 185 €18 347 €---
1127 065 €7 928 €4 927 €19 137 €---
1227 607 €7 661 €4 659 €19 946 €---
1328 159 €7 384 €4 382 €20 775 €---
1428 722 €7 098 €4 096 €21 624 €---
1529 296 €6 802 €3 800 €22 495 €---
1629 882 €6 496 €3 494 €23 386 €---
1730 480 €6 180 €3 178 €24 300 €---
1831 090 €5 853 €2 851 €25 237 €---
1931 711 €5 514 €2 513 €26 197 €---
2032 346 €5 165 €2 163 €27 181 €---
2132 992 €4 803 €1 802 €28 189 €---
2233 652 €4 430 €1 428 €29 223 €---
2334 325 €4 043 €1 041 €30 282 €---
2435 012 €3 644 €642 €31 368 €---
2535 712 €3 231 €229 €32 481 €---
TOTAL711 168 €267 243 €103 396 €443 925 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 443 925 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 663 €-6 420 €+11 083 €
2+4 663 €0 €+4 663 €
3+4 663 €0 €+4 663 €
4+4 663 €0 €+4 663 €
5+4 663 €0 €+4 663 €
6+4 663 €+4 400 €+263 €
7+4 663 €+4 827 €-164 €
8+4 663 €+5 047 €-384 €
9+4 663 €+5 273 €-610 €
10+4 663 €+5 504 €-841 €
11+4 663 €+5 741 €-1 078 €
12+4 663 €+5 984 €-1 321 €
13+4 663 €+6 232 €-1 569 €
14+4 663 €+6 487 €-1 824 €
15+4 663 €+6 748 €-2 085 €
16+4 663 €+7 016 €-2 353 €
17+4 663 €+7 290 €-2 627 €
18+4 663 €+7 571 €-2 908 €
19+4 663 €+7 859 €-3 196 €
20+4 663 €+8 154 €-3 491 €
21+4 663 €+8 457 €-3 794 €
22+4 663 €+8 767 €-4 104 €
23+4 663 €+9 085 €-4 422 €
24+4 663 €+9 410 €-4 747 €
25+4 663 €+9 744 €-5 081 €
Total+116 575 €+133 177 €+-16 602 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →