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Maison de campagne Challain la Potherie à restaurer

VilleChallain-la-Potherie (49)
Surface146m²
Coût Total208 150€
Loyer Annuel12 000€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 500 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 907,53 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

Maison de campagne Challain la Potherie à restaurer Maison pleine de charme dans la campagne verdoyante de Challain la Potherie, venez donner une nouvelle vie à ce bien qui comporte deux belles pièces de vie, une cuisine, une salle de bain et une chambre. Retrouvez 3 chambres spacieuses à l'étage, un bureau et un grenier. Pour l'exterieur une belle parcelle boisée de 992m2 et un garage. Contact : Lancelot Gabry au o625251693 EI : Agent commercial RSAC 498917996 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.poinsot-immobilier.com/nos-honoraires/

Ville : Challain-la-Potherie
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49440
Coordonnées : 47.627566, -1.038845
Total : 208 150€
Prix d'acquisition : 132 500€
Travaux : 65 050€
Valeur du bien : 197 550€
Frais de notaire : 10 600€
Coût estimé : 10 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1000€/mois
Loyer annuel estimé : 12000€/an
Fourchette totale : 766€ - 1306€/mois
Fourchette annuelle : 9186€ - 15675€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 098,25 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :160 345 €
Prix d'achat :132 500 €
Décote à l'achat :-27 845€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-47 805€ (-29.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 016,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 077,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 814,76€
Coût de l'assurance :18 213,13€
Taxe foncière : 1 199,99€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 999,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 177,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 275 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 050 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 450€
    Isolation combles: 146 m² × 75€/m² = 10950€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€/fenêtre = 13500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Challain-la-Potherie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 000 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 000 €/an
Calcul : 1 000 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 718 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 150 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 729 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 697 €
Revenus locatifs : +12 000 €
Charges déductibles : -73 697 €
Résultat foncier Année 1 : -61 697 €(Déficit de 61 697 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 297 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 647 €/an
Revenus locatifs : +12 000 €
Charges déductibles : -8 647 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 353 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40296.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 125 €(65% de 132 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 132 €/an
Calcul : 86 125 € × 3,636% = 3 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 000 €73 703 €6 725 €-61 704 €21 400 €40 304 €40 304 €
212 240 €8 472 €6 543 €3 768 €--36 536 €
312 485 €8 284 €6 356 €4 201 €--32 335 €
412 734 €8 090 €6 162 €4 644 €--27 691 €
512 989 €7 890 €5 961 €5 099 €--22 591 €
613 249 €7 683 €5 754 €5 566 €--17 025 €
713 514 €7 469 €5 540 €6 045 €--10 980 €
813 784 €7 248 €5 319 €6 536 €--4 444 €
914 060 €7 019 €5 091 €7 040 €---
1014 341 €6 783 €4 855 €7 558 €---
1114 628 €6 540 €4 611 €8 088 €---
1214 920 €6 288 €4 359 €8 633 €---
1315 219 €6 028 €4 099 €9 191 €---
1415 523 €5 759 €3 830 €9 764 €---
1515 834 €5 481 €3 552 €10 353 €---
1616 150 €5 194 €3 265 €10 956 €---
1716 473 €4 897 €2 969 €11 576 €---
1816 803 €4 591 €2 662 €12 212 €---
1917 139 €4 274 €2 346 €12 864 €---
2017 482 €3 947 €2 019 €13 534 €---
2117 831 €3 609 €1 681 €14 222 €---
2218 188 €3 260 €1 332 €14 927 €---
2318 552 €2 900 €971 €15 652 €---
2418 923 €2 527 €598 €16 396 €---
2519 301 €2 142 €213 €17 159 €---
TOTAL384 359 €210 078 €96 815 €174 282 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 282 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 520 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 520 €-6 420 €+8 940 €
2+2 520 €0 €+2 520 €
3+2 520 €0 €+2 520 €
4+2 520 €0 €+2 520 €
5+2 520 €0 €+2 520 €
6+2 520 €0 €+2 520 €
7+2 520 €0 €+2 520 €
8+2 520 €0 €+2 520 €
9+2 520 €+779 €+1 741 €
10+2 520 €+2 267 €+253 €
11+2 520 €+2 426 €+94 €
12+2 520 €+2 590 €-70 €
13+2 520 €+2 757 €-237 €
14+2 520 €+2 929 €-409 €
15+2 520 €+3 106 €-586 €
16+2 520 €+3 287 €-767 €
17+2 520 €+3 473 €-953 €
18+2 520 €+3 664 €-1 144 €
19+2 520 €+3 859 €-1 339 €
20+2 520 €+4 060 €-1 540 €
21+2 520 €+4 267 €-1 747 €
22+2 520 €+4 478 €-1 958 €
23+2 520 €+4 696 €-2 176 €
24+2 520 €+4 919 €-2 399 €
25+2 520 €+5 148 €-2 628 €
Total+63 000 €+52 284 €+10 716 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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