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Achat : Appartement (90000)

VilleBelfort (90)
Surface57m²
Coût Total89 160€
Loyer Annuel6 259€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 350,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 57 m², 3 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Cave
Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.633957, 6.859293
Total : 89 160€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 83 000€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6259€/an
Fourchette totale : 406€ - 670€/mois
Fourchette annuelle : 4875€ - 8036€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 303,1 €/m²
Basé sur :392 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 277 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :+2 723€ (+3.7%)
Marge achat-revente :-14 883€ (-20.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,66€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 483,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 177,54€
Coût de l'assurance :10 699,20€
Taxe foncière : 625,90€/an
Soit par mois : 52,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 521,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 535,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(105 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 259 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 626 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 162 €
Revenus locatifs : +6 259 €
Charges déductibles : -10 162 €
Résultat foncier Année 1 : -3 903 €(Déficit de 3 903 €)
Imputable sur revenu global : 3 903 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 162 €/an
Revenus locatifs : +6 259 €
Charges déductibles : -4 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 097 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 259 €10 165 €3 111 €-3 906 €3 906 €--
26 384 €4 084 €3 030 €2 300 €---
36 512 €4 000 €2 946 €2 512 €---
46 642 €3 912 €2 859 €2 730 €---
56 775 €3 822 €2 768 €2 953 €---
66 910 €3 729 €2 675 €3 182 €---
77 049 €3 632 €2 578 €3 417 €---
87 190 €3 532 €2 478 €3 658 €---
97 333 €3 428 €2 374 €3 906 €---
107 480 €3 320 €2 266 €4 160 €---
117 630 €3 209 €2 155 €4 421 €---
127 782 €3 093 €2 039 €4 689 €---
137 938 €2 974 €1 920 €4 964 €---
148 097 €2 850 €1 796 €5 247 €---
158 259 €2 721 €1 667 €5 537 €---
168 424 €2 588 €1 535 €5 835 €---
178 592 €2 451 €1 397 €6 142 €---
188 764 €2 308 €1 254 €6 456 €---
198 939 €2 160 €1 106 €6 779 €---
209 118 €2 007 €953 €7 111 €---
219 301 €1 849 €795 €7 452 €---
229 487 €1 684 €630 €7 802 €---
239 676 €1 514 €460 €8 162 €---
249 870 €1 338 €284 €8 532 €---
2510 067 €1 155 €101 €8 912 €---
TOTAL200 477 €77 524 €45 178 €122 953 €3 906 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 172 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 953 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 314 €-1 172 €+2 486 €
2+1 314 €+690 €+624 €
3+1 314 €+754 €+560 €
4+1 314 €+819 €+495 €
5+1 314 €+886 €+428 €
6+1 314 €+954 €+360 €
7+1 314 €+1 025 €+289 €
8+1 314 €+1 097 €+217 €
9+1 314 €+1 172 €+142 €
10+1 314 €+1 248 €+66 €
11+1 314 €+1 326 €-12 €
12+1 314 €+1 407 €-93 €
13+1 314 €+1 489 €-175 €
14+1 314 €+1 574 €-260 €
15+1 314 €+1 661 €-347 €
16+1 314 €+1 751 €-437 €
17+1 314 €+1 842 €-528 €
18+1 314 €+1 937 €-623 €
19+1 314 €+2 034 €-720 €
20+1 314 €+2 133 €-819 €
21+1 314 €+2 236 €-922 €
22+1 314 €+2 341 €-1 027 €
23+1 314 €+2 449 €-1 135 €
24+1 314 €+2 560 €-1 246 €
25+1 314 €+2 674 €-1 360 €
Total+32 850 €+36 886 €+-4 036 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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