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Maisons à rénover au calme

VilleSaint-Alpinien (23)
Surface120
Coût Total136 540
Loyer Annuel9 561
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+12
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 462,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maisons à rénover au calme - En Creuse- dans un hameau à 10 min de bourg tous commerces-  MAISON A RENOVER de 120 m² le tout sur  1323m² avec terrain non-attenant de 228 m² Au rez-de-chaussée : cuisine, arrière cuisine, cave. Au premier étage :pièce, chambre, salon, séjour  au deuxième : pièce, grenier aménageable Toiture ardoises et tuiles à resuivre. Assainissement  à créer. Terrain non-attenant de 228m²  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix hors frais de notaire, d'enregistrement et de publicité foncière. Renseignements et visites: Agence Immobilière TRANSAXIA 1, place de la République  23700 AUZANCES   -  tél.: [Coordonnées masquées]/ [Coordonnées masquées]  -  bien visible sur  "[URL masquée pour votre sécurité]"  Yves EMPSON et  Alexandra BONGIOANNI    Agent commercial immatriculé au R.S.A.C de Guéret sous le numéro 752 942 284                                                                             RCS : Guéret A 801 899 774 Transaxia AUZANCES, EMPSON Yves et BONGIOANNI Alexandra (EI) « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Saint-Alpinien
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23200
Coordonnées : 45.955894, 2.227304
Total : 136 540
Prix d'acquisition : 55 500
Travaux : 76 600
Valeur du bien : 132 100
Frais de notaire : 4 440
Coût estimé : 4 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9561€/an
Fourchette totale : 602€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 7219€ - 12664€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 019,11 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :122 293
Prix d'achat :55 500
Décote à l'achat :-66 793 (-54.6%)
Marge achat-revente :-14 247€ (-11.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 705,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 507,51
Coût de l'assurance :11 605,90
Taxe foncière : 956,11€/an
Soit par mois : 79,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 785,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris mobilier, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs, sol, électricité
Quantité: salon complet (~20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des chambres, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 600(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:9 600
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (mobilier, plomberie, électricité, installation incluse)
  • Salon:8 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 400€/m² = 8000€ (murs, sol, électricité, installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, installation incluse)
  • Chambres:12 000
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (revêtement de sol, peinture, électricité, installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Alpinien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 561 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 540 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 427
Revenus locatifs : +9 561
Charges déductibles : -82 427
Résultat foncier Année 1 : -72 866(Déficit de 72 866 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 466
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 827 €/an
Revenus locatifs : +9 561
Charges déductibles : -5 827
Résultat foncier Années 2+ : 3 734 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51466.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 56182 4324 411-72 87121 400 €51 471 €51 471 €
29 7525 7134 2924 040--47 431 €
39 9475 5894 1694 358--43 073 €
410 1465 4624 0424 684--38 389 €
510 3495 3313 9105 019--33 370 €
610 5565 1953 7755 361--28 009 €
710 7675 0553 6345 713--22 296 €
810 9834 9103 4896 073--16 223 €
911 2024 7603 3396 443--9 780 €
1011 4264 6053 1856 821--2 959 €
1111 6554 4453 0257 210---
1211 8884 2802 8607 608---
1312 1264 1092 6898 017---
1412 3683 9332 5128 436---
1512 6163 7512 3308 865---
1612 8683 5622 1429 306---
1713 1253 3681 9479 758---
1813 3883 1671 74610 221---
1913 6562 9591 53910 696---
2013 9292 7451 32411 184---
2114 2072 5231 10311 684---
2214 4912 29487412 197---
2314 7812 05763712 724---
2415 0771 81339313 264---
2515 3781 56014013 818---
TOTAL306 246175 61663 508130 62921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 629
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 008-6 420+8 428
2+2 0080+2 008
3+2 0080+2 008
4+2 0080+2 008
5+2 0080+2 008
6+2 0080+2 008
7+2 0080+2 008
8+2 0080+2 008
9+2 0080+2 008
10+2 0080+2 008
11+2 008+1 275+733
12+2 008+2 282-274
13+2 008+2 405-397
14+2 008+2 531-523
15+2 008+2 660-652
16+2 008+2 792-784
17+2 008+2 927-919
18+2 008+3 066-1 058
19+2 008+3 209-1 201
20+2 008+3 355-1 347
21+2 008+3 505-1 497
22+2 008+3 659-1 651
23+2 008+3 817-1 809
24+2 008+3 979-1 971
25+2 008+4 145-2 137
Total+50 200+39 189+11 011
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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