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Appartement à vendre

VilleBéziers (34)
Surface47m²
Coût Total105 160€
Loyer Annuel7 133€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 702,13 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 25 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Gardien, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Spécial Investisseurs : APPARTEMENT VENDU LOUE ( locataire en place depuis février 2022) A Béziers dans une résidence sécurisée des années 2000 ' AMADEUS II ' l'Agence CALVET vous propose en exclusivité cet appartement T2 de 47m2 au 1er étage avec un petit balcon et une place de parking . La résidence et les parties communes sont bien entretenues. L' appartement se compose d'une entrée avec placard, une pièce de vie et un coin cuisine avec une buanderie. Une chambre avec placard, une salle de bain et wc séparé. Loyer 445 euros + 55 euros de charges A visiter sans tarder ! AGENCE CALVET - LE COMPTOIR DE L' IMMOBILIER - Patricia LE DU Patricia - Plus de photos (réf. 340127666)

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.343494, 3.235604
Total : 105 160€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 18 760€
Valeur du bien : 98 760€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 12.65€/m²/mois
Fourchette : 10.10€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 594€/mois
Loyer annuel estimé : 7133€/an
Fourchette totale : 475€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5696€ - 8933€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 647,06 €/m²
Basé sur :245 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 412 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :+2 588€ (+3.3%)
Marge achat-revente :-27 748€ (-35.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :513,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 543,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 912,04€
Coût de l'assurance :8 938,60€
Taxe foncière : 713,29€/an
Soit par mois : 59,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 594,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessité de mise à jour pour confort et normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés, mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - légère amélioration nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 760 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Carrelage murs (20m²): 40€/m² × 20 = 800€, Carrelage sol (10m²): 40€/m² × 10 = 400€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture (20m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:2 260€
    Revêtement sol chambre: 1 chambre (12m²): Peinture (30€/m² × 12 = 360€), Remplacement robinetterie: 400€, Main d'œuvre: 300€, Parquet flottant (12m²): 50€/m² × 12 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 594 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 133 €/an
Calcul : 594 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 394 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 713 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 885 €
Revenus locatifs : +7 133 €
Charges déductibles : -23 885 €
Résultat foncier Année 1 : -16 752 €(Déficit de 16 752 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 052 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 125 €/an
Revenus locatifs : +7 133 €
Charges déductibles : -5 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 008 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6052.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 133 €23 888 €3 398 €-16 755 €10 700 €6 055 €6 055 €
27 276 €5 037 €3 306 €2 239 €--3 816 €
37 421 €4 942 €3 211 €2 479 €--1 337 €
47 570 €4 844 €3 113 €2 726 €---
57 721 €4 742 €3 012 €2 978 €---
67 875 €4 638 €2 907 €3 237 €---
78 033 €4 530 €2 799 €3 503 €---
88 193 €4 418 €2 687 €3 775 €---
98 357 €4 303 €2 572 €4 055 €---
108 524 €4 184 €2 453 €4 341 €---
118 695 €4 060 €2 330 €4 635 €---
128 869 €3 933 €2 202 €4 936 €---
139 046 €3 802 €2 071 €5 245 €---
149 227 €3 666 €1 935 €5 561 €---
159 412 €3 526 €1 795 €5 886 €---
169 600 €3 381 €1 650 €6 219 €---
179 792 €3 231 €1 500 €6 561 €---
189 988 €3 076 €1 345 €6 912 €---
1910 188 €2 916 €1 185 €7 272 €---
2010 391 €2 751 €1 020 €7 641 €---
2110 599 €2 580 €849 €8 019 €---
2210 811 €2 404 €673 €8 407 €---
2311 027 €2 221 €491 €8 806 €---
2411 248 €2 033 €302 €9 215 €---
2511 473 €1 839 €108 €9 634 €---
TOTAL228 469 €110 943 €48 912 €117 526 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 526 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 498 €-3 210 €+4 708 €
2+1 498 €0 €+1 498 €
3+1 498 €0 €+1 498 €
4+1 498 €+417 €+1 081 €
5+1 498 €+894 €+604 €
6+1 498 €+971 €+527 €
7+1 498 €+1 051 €+447 €
8+1 498 €+1 133 €+365 €
9+1 498 €+1 216 €+282 €
10+1 498 €+1 302 €+196 €
11+1 498 €+1 390 €+108 €
12+1 498 €+1 481 €+17 €
13+1 498 €+1 573 €-75 €
14+1 498 €+1 668 €-170 €
15+1 498 €+1 766 €-268 €
16+1 498 €+1 866 €-368 €
17+1 498 €+1 968 €-470 €
18+1 498 €+2 074 €-576 €
19+1 498 €+2 181 €-683 €
20+1 498 €+2 292 €-794 €
21+1 498 €+2 406 €-908 €
22+1 498 €+2 522 €-1 024 €
23+1 498 €+2 642 €-1 144 €
24+1 498 €+2 764 €-1 266 €
25+1 498 €+2 890 €-1 392 €
Total+37 450 €+35 258 €+2 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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