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Maison 9 pièces 274 m²

Bien expiré
VilleLoubès-Bernac (47)
Surface274m²
Coût Total305 769€
Loyer Annuel28 290€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+528€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 064 €
Surface : 274 m²
Prix au m² : 711,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 274 m² - Maison en pierre de 9 pièces principales

A proximité de Plum village, de l'aéroport de Bergerac, maison en pierre atypique, avec cour, garage. 3 chambres dont 1 suitée, possibilité de 3 autres, salle de bains; pièces de vie spacieuses et lumineuses. At the heart of a lively village, close by Plum village, Begerac airport, stone house with 5 beds, 1 ensuite. Lovely lounge Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 5.44% Référence annonce : 119-4109 Date de réalisation du diagnostic : 22/04/2025 Prix hors honoraires : 185 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 150 € et 7 010 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Loubès-Bernac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47120
Coordonnées : 44.739155, 0.316255
Total : 305 769€
Prix d'acquisition : 195 064€
Travaux : 95 100€
Valeur du bien : 290 164€
Frais de notaire : 15 605€
Coût estimé : 15 605€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 274m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2357€/mois
Loyer annuel estimé : 28290€/an
Fourchette totale : 1856€ - 2994€/mois
Fourchette annuelle : 22276€ - 35927€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.29% - 11.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 769€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 504,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :89,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 593,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 622,78€
Coût de l'assurance :26 754,79€
Taxe foncière : 2 828,99€/an
Soit par mois : 235,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 357,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 829,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :527,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 274 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 274 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais nécessite des améliorations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 100 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:19 280€
    Isolation des combles: 274 m² × 70€/m² = 19180€, Main d'œuvre: 100€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:34 000€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€/fenêtre = 34000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loubès-Bernac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 290 €/an
Calcul : 2 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 769 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 070 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 829 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 081 €
Revenus locatifs : +28 290 €
Charges déductibles : -109 081 €
Résultat foncier Année 1 : -80 791 €(Déficit de 80 791 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 391 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 981 €/an
Revenus locatifs : +28 290 €
Charges déductibles : -13 981 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 309 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59391.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 064 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 792 €(65% de 195 064 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 611 €/an
Calcul : 126 792 € × 3,636% = 4 611 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 290 €109 091 €10 092 €-80 801 €21 400 €59 401 €59 401 €
228 856 €13 721 €9 821 €15 135 €--44 266 €
329 433 €13 441 €9 542 €15 991 €--28 274 €
430 021 €13 153 €9 253 €16 869 €--11 405 €
530 622 €12 854 €8 955 €17 768 €---
631 234 €12 545 €8 646 €18 689 €---
731 859 €12 226 €8 327 €19 633 €---
832 496 €11 896 €7 997 €20 600 €---
933 146 €11 555 €7 656 €21 591 €---
1033 809 €11 202 €7 303 €22 607 €---
1134 485 €10 838 €6 939 €23 647 €---
1235 175 €10 461 €6 561 €24 714 €---
1335 878 €10 071 €6 172 €25 808 €---
1436 596 €9 668 €5 769 €26 928 €---
1537 328 €9 251 €5 352 €28 077 €---
1638 074 €8 820 €4 921 €29 254 €---
1738 836 €8 375 €4 476 €30 461 €---
1839 613 €7 914 €4 015 €31 699 €---
1940 405 €7 438 €3 539 €32 967 €---
2041 213 €6 946 €3 046 €34 267 €---
2142 037 €6 436 €2 537 €35 601 €---
2242 878 €5 910 €2 011 €36 968 €---
2343 736 €5 366 €1 467 €38 370 €---
2444 610 €4 803 €904 €39 807 €---
2545 502 €4 222 €322 €41 281 €---
TOTAL906 133 €338 202 €145 623 €567 931 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 567 931 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 290 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 941 €-6 420 €+12 361 €
2+5 941 €0 €+5 941 €
3+5 941 €0 €+5 941 €
4+5 941 €0 €+5 941 €
5+5 941 €+1 909 €+4 032 €
6+5 941 €+5 607 €+334 €
7+5 941 €+5 890 €+51 €
8+5 941 €+6 180 €-239 €
9+5 941 €+6 477 €-536 €
10+5 941 €+6 782 €-841 €
11+5 941 €+7 094 €-1 153 €
12+5 941 €+7 414 €-1 473 €
13+5 941 €+7 742 €-1 801 €
14+5 941 €+8 078 €-2 137 €
15+5 941 €+8 423 €-2 482 €
16+5 941 €+8 776 €-2 835 €
17+5 941 €+9 138 €-3 197 €
18+5 941 €+9 510 €-3 569 €
19+5 941 €+9 890 €-3 949 €
20+5 941 €+10 280 €-4 339 €
21+5 941 €+10 680 €-4 739 €
22+5 941 €+11 090 €-5 149 €
23+5 941 €+11 511 €-5 570 €
24+5 941 €+11 942 €-6 001 €
25+5 941 €+12 384 €-6 443 €
Total+148 525 €+170 379 €+-21 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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