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Appartement de 53,36 m2 avec 1 terrasse proche du centre ville

VilleCharleville-Mézières (08)
Surface53.36m²
Coût Total83 000€
Loyer Annuel7 303€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 53.36 m²
Prix au m² : 843,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AU 1 ER étage : 1 entrée avec placard de 6 m2, 1 cuisine 6,5 m2, 1 salle de bain et WC de 5,5 m2, 1 chambre de 13 m2, 1 salon et salle à manger de 23 m2 donnant sur la terrasse de 4,5 m2. 1 cave. Interphone. Taxe foncière de 888 €. Charges de 99,18 € / mois. DPE / D 188 / B 7. Fenêtres double vitrage Alu. Volets électriques et manuel. VOIR LA VIDÉO : https://youtu.be/aeiQi3P7SjA?si=cDO3lxTEyb3lg4I- PRIX : 45 000 € (soit 42 000 € Net vendeur. Honoraires de 3 000 € à la charge de l'acquéreur). AGENCE IMMOBILIERE JUSTIMMO08 1 rue Dubois Crancé à Charleville MURIELLE TOMBOIS 0662003356 (7.14 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 383 lots - dont 111 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1190.16 euros.

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.775681, 4.711867
Total : 83 000€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 79 400€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.36m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 8.91€ - 14.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7303€/an
Fourchette totale : 475€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 5702€ - 9354€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 11.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 351,35 €/m²
Basé sur :297 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 108 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-27 108€ (-37.6%)
Marge achat-revente :-10 892€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :405,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 429,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 604,97€
Coût de l'assurance :7 262,50€
Taxe foncière : 888,00€/an
Soit par mois : 74,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 99,18€/mois
Soit par an : 1 190,16€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 608,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 602,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 53,36 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour une meilleure efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 1 chambre (environ 13 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage ou rénovation légère du mobilier
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(645 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 900€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 4 500€ = 4 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1 250€
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 1 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 303 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 190 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 448 €
Revenus locatifs : +7 303 €
Charges déductibles : -39 448 €
Résultat foncier Année 1 : -32 144 €(Déficit de 32 144 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 744 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 048 €/an
Revenus locatifs : +7 303 €
Charges déductibles : -5 048 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 256 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10744.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 303 €39 450 €2 682 €-32 147 €21 400 €10 747 €10 747 €
27 450 €4 978 €2 609 €2 472 €--8 275 €
37 599 €4 903 €2 534 €2 696 €--5 580 €
47 750 €4 826 €2 457 €2 925 €--2 655 €
57 905 €4 746 €2 377 €3 160 €---
68 064 €4 663 €2 294 €3 400 €---
78 225 €4 578 €2 209 €3 647 €---
88 389 €4 490 €2 121 €3 900 €---
98 557 €4 399 €2 030 €4 159 €---
108 728 €4 305 €1 936 €4 424 €---
118 903 €4 207 €1 839 €4 696 €---
129 081 €4 107 €1 738 €4 974 €---
139 263 €4 003 €1 634 €5 259 €---
149 448 €3 896 €1 527 €5 552 €---
159 637 €3 785 €1 417 €5 852 €---
169 829 €3 671 €1 302 €6 159 €---
1710 026 €3 552 €1 184 €6 474 €---
1810 227 €3 430 €1 062 €6 796 €---
1910 431 €3 304 €935 €7 127 €---
2010 640 €3 174 €805 €7 466 €---
2110 853 €3 039 €670 €7 814 €---
2211 070 €2 900 €531 €8 170 €---
2311 291 €2 756 €387 €8 535 €---
2411 517 €2 607 €239 €8 910 €---
2511 747 €2 454 €85 €9 293 €---
TOTAL233 931 €132 221 €38 605 €101 710 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 303 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 534 €-6 420 €+7 954 €
2+1 534 €0 €+1 534 €
3+1 534 €0 €+1 534 €
4+1 534 €0 €+1 534 €
5+1 534 €+152 €+1 382 €
6+1 534 €+1 020 €+514 €
7+1 534 €+1 094 €+440 €
8+1 534 €+1 170 €+364 €
9+1 534 €+1 248 €+286 €
10+1 534 €+1 327 €+207 €
11+1 534 €+1 409 €+125 €
12+1 534 €+1 492 €+42 €
13+1 534 €+1 578 €-44 €
14+1 534 €+1 666 €-132 €
15+1 534 €+1 755 €-221 €
16+1 534 €+1 848 €-314 €
17+1 534 €+1 942 €-408 €
18+1 534 €+2 039 €-505 €
19+1 534 €+2 138 €-604 €
20+1 534 €+2 240 €-706 €
21+1 534 €+2 344 €-810 €
22+1 534 €+2 451 €-917 €
23+1 534 €+2 561 €-1 027 €
24+1 534 €+2 673 €-1 139 €
25+1 534 €+2 788 €-1 254 €
Total+38 350 €+30 513 €+7 837 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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