Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

maison vente 3 pieces saint paul de fenouillet 62m2

VilleFenouillet (66)
Surface62
Coût Total76 720
Loyer Annuel5 042
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-46
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 951,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON DE VILLAGE LUMINEUSE A ST PAUL DE FENOUILLET EN 2 FACES, AVEC CAVE ET TERRASSE.

Au coeur de St paul de fenouillet, découvrez cette maison de village, offrant au rez de chaussée une cuisine et une salle à manger. L'étage se compose de deux chambres dont une avec balcon, une salle d'eau avec wc. Le dernier étage bénéficie d'une terrasse avec une partie couverte. Le sous sol lui est une cave de 35m².

VOLETS BOIS, SIMPLE VITRAGE ET DOUBLE VITRAGE, CHAUFFAGE FIOUL, CLIM REVERSIBLE DANS LE SEJOUR. 711€ DE TAXE FONCIERE.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 288 et classe CLIMAT E indice 60. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laurie Pous mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 883749194, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Fenouillet
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66220
Total : 76 720
Prix d'acquisition : 59 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 72 000
Frais de notaire : 4 720
Coût estimé : 4 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 6.78€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 9.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 420€/mois
Loyer annuel estimé : 5042€/an
Fourchette totale : 311€ - 568€/mois
Fourchette annuelle : 3729€ - 6818€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :775 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :48 050
Prix d'achat :59 000
Décote à l'achat :+10 950 (+22.8%)
Marge achat-revente :-28 670€ (-59.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :384,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 406,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 503,52
Coût de l'assurance :6 713,00
Taxe foncière : 711,00€/an
Soit par mois : 59,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 420,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 465,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(210 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 042 €/an
Calcul : 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 720 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 711 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 631
Revenus locatifs : +5 042
Charges déductibles : -16 631
Résultat foncier Année 1 : -11 589(Déficit de 11 589 €)
Imputable sur revenu global : 11 589
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 631 €/an
Revenus locatifs : +5 042
Charges déductibles : -3 631
Résultat foncier Années 2+ : 1 411 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 04216 6342 654-11 59111 591 €--
25 1433 5642 5851 579---
35 2463 4922 5131 754---
45 3513 4172 4381 933---
55 4583 3402 3612 118---
65 5673 2602 2812 307---
75 6783 1772 1982 501---
85 7923 0922 1122 700---
95 9083 0032 0232 905---
106 0262 9111 9313 115---
116 1462 8161 8363 331---
126 2692 7171 7383 552---
136 3952 6151 6353 780---
146 5232 5091 5304 013---
156 6532 4001 4204 253---
166 7862 2861 3074 500---
176 9222 1691 1894 753---
187 0602 0471 0685 013---
197 2021 9219425 280---
207 3461 7918115 555---
217 4931 6566765 837---
227 6421 5165366 126---
237 7951 3713926 424---
247 9511 2212426 730---
258 1101 066867 044---
TOTAL161 50575 99238 50485 51411 591Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 477
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 514
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 042 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 059-3 477+4 536
2+1 059+474+585
3+1 059+526+533
4+1 059+580+479
5+1 059+635+424
6+1 059+692+367
7+1 059+750+309
8+1 059+810+249
9+1 059+871+188
10+1 059+935+124
11+1 059+999+60
12+1 059+1 066-7
13+1 059+1 134-75
14+1 059+1 204-145
15+1 059+1 276-217
16+1 059+1 350-291
17+1 059+1 426-367
18+1 059+1 504-445
19+1 059+1 584-525
20+1 059+1 666-607
21+1 059+1 751-692
22+1 059+1 838-779
23+1 059+1 927-868
24+1 059+2 019-960
25+1 059+2 113-1 054
Total+26 475+25 654+821
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →