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maison vente 3 pieces saint paul de fenouillet 62m2

Bien expiré
VilleFenouillet (66)
Surface62m²
Coût Total76 720€
Loyer Annuel5 042€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 951,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON DE VILLAGE LUMINEUSE A ST PAUL DE FENOUILLET EN 2 FACES, AVEC CAVE ET TERRASSE.

Au coeur de St paul de fenouillet, découvrez cette maison de village, offrant au rez de chaussée une cuisine et une salle à manger. L'étage se compose de deux chambres dont une avec balcon, une salle d'eau avec wc. Le dernier étage bénéficie d'une terrasse avec une partie couverte. Le sous sol lui est une cave de 35m².

VOLETS BOIS, SIMPLE VITRAGE ET DOUBLE VITRAGE, CHAUFFAGE FIOUL, CLIM REVERSIBLE DANS LE SEJOUR. 711€ DE TAXE FONCIERE.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 288 et classe CLIMAT E indice 60. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laurie Pous mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 883749194, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Fenouillet
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66220
Total : 76 720€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 72 000€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 6.78€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 9.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 420€/mois
Loyer annuel estimé : 5042€/an
Fourchette totale : 311€ - 568€/mois
Fourchette annuelle : 3729€ - 6818€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :775 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :48 050 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+10 950€ (+22.8%)
Marge achat-revente :-28 670€ (-59.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :384,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 406,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 503,52€
Coût de l'assurance :6 713,00€
Taxe foncière : 711,00€/an
Soit par mois : 59,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 420,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 465,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(210 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 042 €/an
Calcul : 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 711 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 631 €
Revenus locatifs : +5 042 €
Charges déductibles : -16 631 €
Résultat foncier Année 1 : -11 589 €(Déficit de 11 589 €)
Imputable sur revenu global : 11 589 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 631 €/an
Revenus locatifs : +5 042 €
Charges déductibles : -3 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 411 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 042 €16 634 €2 654 €-11 591 €11 591 €--
25 143 €3 564 €2 585 €1 579 €---
35 246 €3 492 €2 513 €1 754 €---
45 351 €3 417 €2 438 €1 933 €---
55 458 €3 340 €2 361 €2 118 €---
65 567 €3 260 €2 281 €2 307 €---
75 678 €3 177 €2 198 €2 501 €---
85 792 €3 092 €2 112 €2 700 €---
95 908 €3 003 €2 023 €2 905 €---
106 026 €2 911 €1 931 €3 115 €---
116 146 €2 816 €1 836 €3 331 €---
126 269 €2 717 €1 738 €3 552 €---
136 395 €2 615 €1 635 €3 780 €---
146 523 €2 509 €1 530 €4 013 €---
156 653 €2 400 €1 420 €4 253 €---
166 786 €2 286 €1 307 €4 500 €---
176 922 €2 169 €1 189 €4 753 €---
187 060 €2 047 €1 068 €5 013 €---
197 202 €1 921 €942 €5 280 €---
207 346 €1 791 €811 €5 555 €---
217 493 €1 656 €676 €5 837 €---
227 642 €1 516 €536 €6 126 €---
237 795 €1 371 €392 €6 424 €---
247 951 €1 221 €242 €6 730 €---
258 110 €1 066 €86 €7 044 €---
TOTAL161 505 €75 992 €38 504 €85 514 €11 591 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 477 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 042 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 059 €-3 477 €+4 536 €
2+1 059 €+474 €+585 €
3+1 059 €+526 €+533 €
4+1 059 €+580 €+479 €
5+1 059 €+635 €+424 €
6+1 059 €+692 €+367 €
7+1 059 €+750 €+309 €
8+1 059 €+810 €+249 €
9+1 059 €+871 €+188 €
10+1 059 €+935 €+124 €
11+1 059 €+999 €+60 €
12+1 059 €+1 066 €-7 €
13+1 059 €+1 134 €-75 €
14+1 059 €+1 204 €-145 €
15+1 059 €+1 276 €-217 €
16+1 059 €+1 350 €-291 €
17+1 059 €+1 426 €-367 €
18+1 059 €+1 504 €-445 €
19+1 059 €+1 584 €-525 €
20+1 059 €+1 666 €-607 €
21+1 059 €+1 751 €-692 €
22+1 059 €+1 838 €-779 €
23+1 059 €+1 927 €-868 €
24+1 059 €+2 019 €-960 €
25+1 059 €+2 113 €-1 054 €
Total+26 475 €+25 654 €+821 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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