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Maison de village 4 pièces 102 m²

VilleLesbois (53)
Surface102m²
Coût Total57 360€
Loyer Annuel7 835€
Rentabilité13.66%
Cashflow/mois+291€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 411,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 3 chambres

Je vous propose à la vente une ancienne mercerie en pierre à 4 kms de Gorron.

Au RDC, une entrée dessert un salon/SAM, une cuisine, un WC. Au 1er étage, vous trouverez 3 chambres, 1 WC et 1 SDE. Grenier et cave.

Attenant à la maison vous disposerez d'une chaufferie, d'un préau et d'une dépendance. Chaudière fuel, huisserie bois.

Des travaux sont à prévoir.

Cette annonce référence 335275 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier LAETITIA ELINEAU (EI) immatriculé au RSAC de LAVAL (53000) sous le numéro 88229051300010.

Prix du bien : 42 000,00 € Prix du bien hors honoraires : 38 000,00 € Honoraires TTC : 10,53 % Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/03/2026 Score DPE : 310 kWhEP/m²/an Score GES : 70 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3110.00 € et 4270.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 335275 Date de réalisation du diagnostic : 19/03/2026 Prix hors honoraires : 38 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 110 € et 4 270 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Lesbois
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Coordonnées : 48.441475, -0.803493
Total : 57 360€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 54 000€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 6.40€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 8.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7835€/an
Fourchette totale : 505€ - 845€/mois
Fourchette annuelle : 6057€ - 10135€/an
Rentabilité brute :13.66%
Fourchette de rentabilité :10.56% - 17.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 337,32 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :136 406 €
Prix d'achat :42 000 €
Décote à l'achat :-94 406€ (-69.2%)
Marge achat-revente :79 046€ (58.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :57 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :280,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :16,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 296,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :26 679,29€
Coût de l'assurance :5 019,00€
Taxe foncière : 783,51€/an
Soit par mois : 65,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 652,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 362,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :290,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (102 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet, peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(118 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 835 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 57 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 201 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 836 €
Revenus locatifs : +7 835 €
Charges déductibles : -14 836 €
Résultat foncier Année 1 : -7 001 €(Déficit de 7 001 €)
Imputable sur revenu global : 7 001 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 836 €/an
Revenus locatifs : +7 835 €
Charges déductibles : -2 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 999 €/an
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 835 €14 837 €1 853 €-7 002 €7 002 €--
27 992 €2 787 €1 803 €5 204 €---
38 152 €2 736 €1 751 €5 416 €---
48 315 €2 682 €1 698 €5 632 €---
58 481 €2 627 €1 643 €5 854 €---
68 651 €2 570 €1 586 €6 081 €---
78 824 €2 511 €1 527 €6 313 €---
89 000 €2 450 €1 466 €6 550 €---
99 180 €2 387 €1 403 €6 793 €---
109 364 €2 322 €1 338 €7 041 €---
119 551 €2 255 €1 271 €7 296 €---
129 742 €2 186 €1 201 €7 556 €---
139 937 €2 114 €1 130 €7 823 €---
1410 135 €2 040 €1 055 €8 096 €---
1510 338 €1 963 €979 €8 375 €---
1610 545 €1 884 €900 €8 661 €---
1710 756 €1 802 €818 €8 953 €---
1810 971 €1 718 €734 €9 253 €---
1911 190 €1 631 €646 €9 560 €---
2011 414 €1 541 €556 €9 874 €---
2111 642 €1 447 €463 €10 195 €---
2211 875 €1 351 €367 €10 524 €---
2312 113 €1 252 €268 €10 861 €---
2412 355 €1 149 €165 €11 206 €---
2512 602 €1 043 €59 €11 559 €---
TOTAL250 959 €63 286 €26 679 €187 673 €7 002 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 101 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 645 €-2 101 €+3 746 €
2+1 645 €+1 561 €+84 €
3+1 645 €+1 625 €+20 €
4+1 645 €+1 690 €-45 €
5+1 645 €+1 756 €-111 €
6+1 645 €+1 824 €-179 €
7+1 645 €+1 894 €-249 €
8+1 645 €+1 965 €-320 €
9+1 645 €+2 038 €-393 €
10+1 645 €+2 112 €-467 €
11+1 645 €+2 189 €-544 €
12+1 645 €+2 267 €-622 €
13+1 645 €+2 347 €-702 €
14+1 645 €+2 429 €-784 €
15+1 645 €+2 512 €-867 €
16+1 645 €+2 598 €-953 €
17+1 645 €+2 686 €-1 041 €
18+1 645 €+2 776 €-1 131 €
19+1 645 €+2 868 €-1 223 €
20+1 645 €+2 962 €-1 317 €
21+1 645 €+3 058 €-1 413 €
22+1 645 €+3 157 €-1 512 €
23+1 645 €+3 258 €-1 613 €
24+1 645 €+3 362 €-1 717 €
25+1 645 €+3 468 €-1 823 €
Total+41 125 €+56 302 €+-15 177 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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