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Appartement T4

Bien expiré
VilleAutun (71)
Surface93m²
Coût Total110 300€
Loyer Annuel8 888€
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 645,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au cœur du centre d’Autun, à proximité immédiate de tous les commerces, services et commodités, appartement de plain-pied offrant une surface habitable de 94 m². Cet appartement se compose d’une entrée, d’une pièce à vivre de 33,35 m², d’une cuisine aménagée et équipée de 10,30 m², de 3 chambres, d’une salle d’eau, d’un WC séparé. Une pièce supplémentaire pouvant servir de bureau complète l’agencement intérieur. Ce bien dispose de deux caves et d’un grenier, il est chauffé au gaz de ville. Depuis la rue, une seconde entrée vous emmène dans une cour où se trouve un local de 45 m² avec eau et électricité pouvant être transformé en studio, en buanderie…… Un bien idéal pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif, dans un quartier vivant.

Ville : Autun
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71400
Coordonnées : 46.950150, 4.297220
Total : 110 300€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 105 500€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 7.96€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 741€/mois
Loyer annuel estimé : 8888€/an
Fourchette totale : 591€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 7098€ - 11130€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 570,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 127,79€
Coût de l'assurance :9 651,25€
Taxe foncière : 888,80€/an
Soit par mois : 74,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 740,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, et remise en état du parquet
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 500€ = 4500€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 100€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 500€
    Revêtement sol (parquet flottant): 30 m² × 50€ = 1500€, Peinture murs et plafonds: 30 m² × 100€ = 3000€, Électricité: 3 chambres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Autun (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 741 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 888 €/an
Calcul : 741 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 549 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 889 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 324 €
Revenus locatifs : +8 888 €
Charges déductibles : -50 324 €
Résultat foncier Année 1 : -41 436 €(Déficit de 41 436 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 036 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 824 €/an
Revenus locatifs : +8 888 €
Charges déductibles : -4 824 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 064 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20036.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 888 €50 327 €3 553 €-41 440 €21 400 €20 040 €20 040 €
29 066 €4 731 €3 457 €4 334 €--15 705 €
39 247 €4 632 €3 357 €4 615 €--11 090 €
49 432 €4 529 €3 255 €4 902 €--6 188 €
59 621 €4 424 €3 149 €5 197 €--991 €
69 813 €4 314 €3 039 €5 499 €---
710 009 €4 201 €2 926 €5 808 €---
810 209 €4 084 €2 809 €6 125 €---
910 414 €3 963 €2 689 €6 450 €---
1010 622 €3 839 €2 564 €6 783 €---
1110 834 €3 710 €2 435 €7 125 €---
1211 051 €3 577 €2 302 €7 474 €---
1311 272 €3 439 €2 164 €7 833 €---
1411 498 €3 297 €2 022 €8 200 €---
1511 727 €3 150 €1 876 €8 577 €---
1611 962 €2 999 €1 724 €8 963 €---
1712 201 €2 842 €1 567 €9 359 €---
1812 445 €2 680 €1 406 €9 765 €---
1912 694 €2 513 €1 238 €10 181 €---
2012 948 €2 341 €1 066 €10 608 €---
2113 207 €2 162 €887 €11 045 €---
2213 471 €1 978 €703 €11 493 €---
2313 741 €1 787 €513 €11 953 €---
2414 015 €1 591 €316 €12 425 €---
2514 296 €1 387 €113 €12 908 €---
TOTAL284 684 €128 499 €51 128 €156 185 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 185 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 888 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 866 €-6 420 €+8 286 €
2+1 866 €0 €+1 866 €
3+1 866 €0 €+1 866 €
4+1 866 €0 €+1 866 €
5+1 866 €0 €+1 866 €
6+1 866 €+1 353 €+513 €
7+1 866 €+1 743 €+123 €
8+1 866 €+1 838 €+28 €
9+1 866 €+1 935 €-69 €
10+1 866 €+2 035 €-169 €
11+1 866 €+2 137 €-271 €
12+1 866 €+2 242 €-376 €
13+1 866 €+2 350 €-484 €
14+1 866 €+2 460 €-594 €
15+1 866 €+2 573 €-707 €
16+1 866 €+2 689 €-823 €
17+1 866 €+2 808 €-942 €
18+1 866 €+2 929 €-1 063 €
19+1 866 €+3 054 €-1 188 €
20+1 866 €+3 182 €-1 316 €
21+1 866 €+3 313 €-1 447 €
22+1 866 €+3 448 €-1 582 €
23+1 866 €+3 586 €-1 720 €
24+1 866 €+3 727 €-1 861 €
25+1 866 €+3 872 €-2 006 €
Total+46 650 €+46 856 €+-206 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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