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Appartement T4

Bien expiré
VilleAutun (71)
Surface93
Coût Total110 300
Loyer Annuel8 888
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+96
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 645,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au cœur du centre d’Autun, à proximité immédiate de tous les commerces, services et commodités, appartement de plain-pied offrant une surface habitable de 94 m². Cet appartement se compose d’une entrée, d’une pièce à vivre de 33,35 m², d’une cuisine aménagée et équipée de 10,30 m², de 3 chambres, d’une salle d’eau, d’un WC séparé. Une pièce supplémentaire pouvant servir de bureau complète l’agencement intérieur. Ce bien dispose de deux caves et d’un grenier, il est chauffé au gaz de ville. Depuis la rue, une seconde entrée vous emmène dans une cour où se trouve un local de 45 m² avec eau et électricité pouvant être transformé en studio, en buanderie…… Un bien idéal pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif, dans un quartier vivant.

Ville : Autun
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71400
Coordonnées : 46.950150, 4.297220
Total : 110 300
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 45 500
Valeur du bien : 105 500
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93
Loyer prédit : 7.96€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 741€/mois
Loyer annuel estimé : 8888€/an
Fourchette totale : 591€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 7098€ - 11130€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 570,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 127,79
Coût de l'assurance :9 651,25
Taxe foncière : 888,80€/an
Soit par mois : 74,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 740,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, et remise en état du parquet
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 500
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 500€ = 4500€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 100€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 500
    Revêtement sol (parquet flottant): 30 m² × 50€ = 1500€, Peinture murs et plafonds: 30 m² × 100€ = 3000€, Électricité: 3 chambres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Autun (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 741 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 888 €/an
Calcul : 741 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 549 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 300 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 889 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 324
Revenus locatifs : +8 888
Charges déductibles : -50 324
Résultat foncier Année 1 : -41 436(Déficit de 41 436 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 036
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 824 €/an
Revenus locatifs : +8 888
Charges déductibles : -4 824
Résultat foncier Années 2+ : 4 064 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20036.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 88850 3273 553-41 44021 400 €20 040 €20 040 €
29 0664 7313 4574 334--15 705 €
39 2474 6323 3574 615--11 090 €
49 4324 5293 2554 902--6 188 €
59 6214 4243 1495 197--991 €
69 8134 3143 0395 499---
710 0094 2012 9265 808---
810 2094 0842 8096 125---
910 4143 9632 6896 450---
1010 6223 8392 5646 783---
1110 8343 7102 4357 125---
1211 0513 5772 3027 474---
1311 2723 4392 1647 833---
1411 4983 2972 0228 200---
1511 7273 1501 8768 577---
1611 9622 9991 7248 963---
1712 2012 8421 5679 359---
1812 4452 6801 4069 765---
1912 6942 5131 23810 181---
2012 9482 3411 06610 608---
2113 2072 16288711 045---
2213 4711 97870311 493---
2313 7411 78751311 953---
2414 0151 59131612 425---
2514 2961 38711312 908---
TOTAL284 684128 49951 128156 18521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 185
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 888 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 866-6 420+8 286
2+1 8660+1 866
3+1 8660+1 866
4+1 8660+1 866
5+1 8660+1 866
6+1 866+1 353+513
7+1 866+1 743+123
8+1 866+1 838+28
9+1 866+1 935-69
10+1 866+2 035-169
11+1 866+2 137-271
12+1 866+2 242-376
13+1 866+2 350-484
14+1 866+2 460-594
15+1 866+2 573-707
16+1 866+2 689-823
17+1 866+2 808-942
18+1 866+2 929-1 063
19+1 866+3 054-1 188
20+1 866+3 182-1 316
21+1 866+3 313-1 447
22+1 866+3 448-1 582
23+1 866+3 586-1 720
24+1 866+3 727-1 861
25+1 866+3 872-2 006
Total+46 650+46 856+-206
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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