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Achat appartement

Bien expiré
VilleMarseille 10e (13)
Surface52m²
Coût Total146 660€
Loyer Annuel11 158€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 721,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Vue, Surface de 52 m², Bâtiment de 4 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Au 4ème étage, 1 Salle de bain, Chauffage gaz, Cuisine aucune, Salle de séjour, Calme

À vendre – T2/3 traversant – Haut de la Sauvagère, Marseille 10e Situé en haut de la Sauvagère, dans une résidence calme et bien entretenue du 10 € arrondissement de Marseille, cet appartement T2/3 traversant se trouve au 4 € étage sans ascenseur. L'appartement bénéficie d'une belle luminosité grâce à sa double exposition. Il se compose d'un séjour agréable, d'une cuisine indépendante, d'une chambre, ainsi que d'une salle de bain et de WC séparés.

Idéal investisseur. Bien soumis au statut de la copropriété, 620 logements, procédure en cours : aucune, 680 lots, Charges budget prévisionnel annuel 1 290 euros.

Annonce publiée par Samantha Lacoste (EI) votre agent commercial en immobilier LF immo à Marseille, 13010 immatriculé au RSAC de MARSEILLE sous le n°921 833 430 000 17. Consultez nos tarifs sur le site LF immo.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Marseille 10e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13010
Coordonnées : 43.268590, 5.412540
Total : 146 660€
Prix d'acquisition : 89 500€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 139 500€
Frais de notaire : 7 160€
Coût estimé : 7 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 17.88€/m²/mois
Fourchette : 14.63€ - 21.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 930€/mois
Loyer annuel estimé : 11158€/an
Fourchette totale : 761€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 9128€ - 13639€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :731,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :42,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 774,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 897,09€
Coût de l'assurance :12 832,75€
Taxe foncière : 1 115,79€/an
Soit par mois : 92,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 107,50€/mois
Soit par an : 1 290,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 929,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 975,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture correcte mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2.3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Réparation ou remplacement du parquet abîmé dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2.3/5 visible - parquet en mauvais état nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(962 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:240€
    Peinture chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture salon: 20 m² × 20€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 600€
    Remplacement parquet salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 930 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 158 €/an
Calcul : 930 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 660 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 116 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 290 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 944 €
Revenus locatifs : +11 158 €
Charges déductibles : -57 944 €
Résultat foncier Année 1 : -46 786 €(Déficit de 46 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 944 €/an
Revenus locatifs : +11 158 €
Charges déductibles : -7 944 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 214 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25386.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175 €(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 158 €57 949 €5 030 €-46 791 €21 400 €25 391 €25 391 €
211 381 €7 817 €4 897 €3 564 €--21 827 €
311 609 €7 680 €4 761 €3 929 €--17 897 €
411 841 €7 538 €4 619 €4 303 €--13 594 €
512 078 €7 391 €4 472 €4 687 €--8 908 €
612 319 €7 239 €4 320 €5 080 €--3 828 €
712 566 €7 082 €4 163 €5 484 €---
812 817 €6 919 €4 000 €5 898 €---
913 073 €6 750 €3 831 €6 323 €---
1013 335 €6 576 €3 657 €6 759 €---
1113 601 €6 395 €3 476 €7 206 €---
1213 873 €6 208 €3 289 €7 666 €---
1314 151 €6 014 €3 095 €8 137 €---
1414 434 €5 814 €2 895 €8 620 €---
1514 723 €5 606 €2 687 €9 117 €---
1615 017 €5 391 €2 472 €9 626 €---
1715 317 €5 169 €2 250 €10 149 €---
1815 624 €4 938 €2 019 €10 685 €---
1915 936 €4 700 €1 781 €11 236 €---
2016 255 €4 453 €1 534 €11 802 €---
2116 580 €4 198 €1 278 €12 383 €---
2216 912 €3 933 €1 014 €12 979 €---
2317 250 €3 659 €740 €13 591 €---
2417 595 €3 376 €456 €14 219 €---
2517 947 €3 082 €163 €14 865 €---
TOTAL357 391 €195 875 €72 897 €161 516 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 516 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 343 €-6 420 €+8 763 €
2+2 343 €0 €+2 343 €
3+2 343 €0 €+2 343 €
4+2 343 €0 €+2 343 €
5+2 343 €0 €+2 343 €
6+2 343 €0 €+2 343 €
7+2 343 €+497 €+1 846 €
8+2 343 €+1 769 €+574 €
9+2 343 €+1 897 €+446 €
10+2 343 €+2 028 €+315 €
11+2 343 €+2 162 €+181 €
12+2 343 €+2 300 €+43 €
13+2 343 €+2 441 €-98 €
14+2 343 €+2 586 €-243 €
15+2 343 €+2 735 €-392 €
16+2 343 €+2 888 €-545 €
17+2 343 €+3 045 €-702 €
18+2 343 €+3 206 €-863 €
19+2 343 €+3 371 €-1 028 €
20+2 343 €+3 541 €-1 198 €
21+2 343 €+3 715 €-1 372 €
22+2 343 €+3 894 €-1 551 €
23+2 343 €+4 077 €-1 734 €
24+2 343 €+4 266 €-1 923 €
25+2 343 €+4 459 €-2 116 €
Total+58 575 €+48 455 €+10 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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