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Maison 9 pièces 190 m²

VilleMoragne (17)
Surface190m²
Coût Total274 684€
Loyer Annuel19 324€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 800 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 972,63 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 190 m²

Exclusivité!!! A moins de 10 minutes de Tonnay-Charente, sur la commune de Moragne, dans un secteur campagne, venez découvrir cette maison d'habitation composée de 5 chambres, séjour, salon, cuisine, arrière-cuisine. Possibilité d'acquérir un chai et un hangar d'environ 100m². Maison évolutive. Jardin.

Surface : 190 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/07/2025

Consommation énergie primaire : 259 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 700 € et 7 760 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Moragne
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17430
Coordonnées : 45.973740, -0.802660
Total : 274 684€
Prix d'acquisition : 184 800€
Travaux : 75 100€
Valeur du bien : 259 900€
Frais de notaire : 14 784€
Coût estimé : 14 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1610€/mois
Loyer annuel estimé : 19324€/an
Fourchette totale : 1270€ - 2042€/mois
Fourchette annuelle : 15243€ - 24499€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 029,07 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :385 522 €
Prix d'achat :184 800 €
Décote à l'achat :-200 722€ (-52.1%)
Marge achat-revente :110 838€ (28.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 684€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 345,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :68,67€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 414,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 069,81€
Coût de l'assurance :20 601,30€
Taxe foncière : 1 932,43€/an
Soit par mois : 161,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 610,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 575,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du sol et peinture des murs
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent une rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 100 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 400€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:21 600€
    Remplacement fenêtres: 24 fenêtres × 900€/fenêtre = 21600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8000€ (incluant meubles, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 600€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moragne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 324 €/an
Calcul : 1 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 684 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 824 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 804 €
Revenus locatifs : +19 324 €
Charges déductibles : -86 804 €
Résultat foncier Année 1 : -67 480 €(Déficit de 67 480 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 080 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 704 €/an
Revenus locatifs : +19 324 €
Charges déductibles : -11 704 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 620 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46079.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 120 €(65% de 184 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 368 €/an
Calcul : 120 120 € × 3,636% = 4 368 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 324 €86 813 €8 956 €-67 489 €21 400 €46 089 €46 089 €
219 711 €11 472 €8 715 €8 239 €--37 850 €
320 105 €11 223 €8 466 €8 882 €--28 967 €
420 507 €10 965 €8 209 €9 542 €--19 426 €
520 917 €10 699 €7 943 €10 218 €--9 208 €
621 336 €10 424 €7 668 €10 911 €---
721 762 €10 140 €7 384 €11 622 €---
822 198 €9 846 €7 090 €12 351 €---
922 641 €9 543 €6 786 €13 099 €---
1023 094 €9 229 €6 473 €13 865 €---
1123 556 €8 905 €6 148 €14 651 €---
1224 027 €8 570 €5 813 €15 458 €---
1324 508 €8 223 €5 467 €16 284 €---
1424 998 €7 866 €5 109 €17 132 €---
1525 498 €7 496 €4 739 €18 002 €---
1626 008 €7 113 €4 357 €18 895 €---
1726 528 €6 718 €3 962 €19 810 €---
1827 059 €6 310 €3 553 €20 749 €---
1927 600 €5 888 €3 131 €21 712 €---
2028 152 €5 452 €2 695 €22 700 €---
2128 715 €5 001 €2 244 €23 714 €---
2229 289 €4 535 €1 778 €24 754 €---
2329 875 €4 053 €1 297 €25 822 €---
2430 472 €3 556 €799 €26 917 €---
2531 082 €3 041 €285 €28 040 €---
TOTAL618 963 €273 082 €129 070 €345 881 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 345 881 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 058 €-6 420 €+10 478 €
2+4 058 €0 €+4 058 €
3+4 058 €0 €+4 058 €
4+4 058 €0 €+4 058 €
5+4 058 €0 €+4 058 €
6+4 058 €+511 €+3 547 €
7+4 058 €+3 487 €+571 €
8+4 058 €+3 705 €+353 €
9+4 058 €+3 930 €+128 €
10+4 058 €+4 160 €-102 €
11+4 058 €+4 395 €-337 €
12+4 058 €+4 637 €-579 €
13+4 058 €+4 885 €-827 €
14+4 058 €+5 140 €-1 082 €
15+4 058 €+5 401 €-1 343 €
16+4 058 €+5 668 €-1 610 €
17+4 058 €+5 943 €-1 885 €
18+4 058 €+6 225 €-2 167 €
19+4 058 €+6 514 €-2 456 €
20+4 058 €+6 810 €-2 752 €
21+4 058 €+7 114 €-3 056 €
22+4 058 €+7 426 €-3 368 €
23+4 058 €+7 746 €-3 688 €
24+4 058 €+8 075 €-4 017 €
25+4 058 €+8 412 €-4 354 €
Total+101 450 €+103 764 €+-2 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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