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Appartement à vendre

VilleSarcelles (95)
Surface105m²
Coût Total275 600€
Loyer Annuel20 487€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 2 285,71 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/17 étage, Ascenseur, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, 5 chambres

Opportunité idéale pour investisseur : Appartement 3 chambres, entièrement meublé et équipé, exploité en location meublée premium (VIP). Le bien est déjà optimisé pour maximiser la rentabilité, avec un taux d’occupation très élevé et une demande locative forte dans le secteur.

🏡 Le logement Appartement lumineux, bien agencé

3 chambres meublées : literie récente, rangements, bureaux

Pièce de vie agréable et décorée avec goût

Cuisine équipée (réfrigérateur, plaques, four, micro-ondes, vaisselle)

Salle de bain moderne

Aucun travaux à prévoir

💼 Exploitation locative Location meublée haut de gamme, attractivité maximale

Locataires sérieux, sélectionnés

Gestion simple et stable

Revenus locatifs élevés grâce au positionnement VIP

Taux d’occupation proche de 100 %

💰 Rentabilité Rentabilité très supérieure à la moyenne du secteur

Cash-flow positif

Charges maîtrisées

Investissement clé en main, immédiatement rentable

📍 Localisation Situé dans un quartier calme et recherché de Sarcelles, proche :

Transports

Commerces

Écoles

Services essentiels

Zone à forte demande locative, idéale pour un investissement sécurisé et performant.

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.977401, 2.378191
Total : 275 600€
Prix d'acquisition : 240 000€
Travaux : 16 400€
Valeur du bien : 256 400€
Frais de notaire : 19 200€
Coût estimé : 19 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1707€/mois
Loyer annuel estimé : 20487€/an
Fourchette totale : 1247€ - 2337€/mois
Fourchette annuelle : 14967€ - 28043€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 887,15 €/m²
Basé sur :302 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 150 €
Prix d'achat :240 000 €
Décote à l'achat :+41 850€ (+21.1%)
Marge achat-revente :-77 450€ (-39.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 364,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :80,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 445,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 894,59€
Coût de l'assurance :24 115,00€
Taxe foncière : 2 048,71€/an
Soit par mois : 170,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 707,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 616,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine (peinture, vérification des équipements).
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, vérification des équipements).
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour la salle de bain - rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 400 €(156 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture 5 chambres (environ 50 m² total): 30€/m² × 50 = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:600€
    Peinture salon (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires selon le DPE.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 487 €/an
Calcul : 1 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 965 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 049 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 665 €
Revenus locatifs : +20 487 €
Charges déductibles : -28 665 €
Résultat foncier Année 1 : -8 177 €(Déficit de 8 177 €)
Imputable sur revenu global : 8 177 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 265 €/an
Revenus locatifs : +20 487 €
Charges déductibles : -12 265 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 223 €/an
Prix d'achat du bien : 240 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000 €(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 487 €28 673 €9 260 €-8 186 €8 186 €--
220 897 €12 028 €9 014 €8 869 €---
321 315 €11 773 €8 760 €9 542 €---
421 741 €11 510 €8 497 €10 231 €---
522 176 €11 238 €8 224 €10 938 €---
622 619 €10 956 €7 943 €11 663 €---
723 072 €10 665 €7 651 €12 407 €---
823 533 €10 363 €7 350 €13 170 €---
924 004 €10 052 €7 038 €13 952 €---
1024 484 €9 729 €6 716 €14 755 €---
1124 974 €9 395 €6 382 €15 578 €---
1225 473 €9 050 €6 037 €16 423 €---
1325 983 €8 693 €5 679 €17 290 €---
1426 502 €8 323 €5 310 €18 179 €---
1527 032 €7 941 €4 928 €19 091 €---
1627 573 €7 545 €4 532 €20 028 €---
1728 124 €7 136 €4 123 €20 988 €---
1828 687 €6 713 €3 700 €21 974 €---
1929 261 €6 275 €3 262 €22 986 €---
2029 846 €5 822 €2 809 €24 024 €---
2130 443 €5 353 €2 340 €25 089 €---
2231 052 €4 868 €1 855 €26 183 €---
2331 673 €4 367 €1 353 €27 306 €---
2432 306 €3 848 €835 €28 458 €---
2532 952 €3 311 €298 €29 641 €---
TOTAL656 208 €225 627 €133 895 €430 580 €8 186 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 456 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 430 580 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 487 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 302 €-2 456 €+6 758 €
2+4 302 €+2 661 €+1 641 €
3+4 302 €+2 862 €+1 440 €
4+4 302 €+3 069 €+1 233 €
5+4 302 €+3 281 €+1 021 €
6+4 302 €+3 499 €+803 €
7+4 302 €+3 722 €+580 €
8+4 302 €+3 951 €+351 €
9+4 302 €+4 186 €+116 €
10+4 302 €+4 427 €-125 €
11+4 302 €+4 674 €-372 €
12+4 302 €+4 927 €-625 €
13+4 302 €+5 187 €-885 €
14+4 302 €+5 454 €-1 152 €
15+4 302 €+5 727 €-1 425 €
16+4 302 €+6 008 €-1 706 €
17+4 302 €+6 296 €-1 994 €
18+4 302 €+6 592 €-2 290 €
19+4 302 €+6 896 €-2 594 €
20+4 302 €+7 207 €-2 905 €
21+4 302 €+7 527 €-3 225 €
22+4 302 €+7 855 €-3 553 €
23+4 302 €+8 192 €-3 890 €
24+4 302 €+8 537 €-4 235 €
25+4 302 €+8 892 €-4 590 €
Total+107 550 €+129 174 €+-21 624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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