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Maison à vendre

VilleChevrolière (44)
Surface370m²
Coût Total444 780€
Loyer Annuel47 517€
Rentabilité10.68%
Cashflow/mois+1 209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 336 000 €
Surface : 370 m²
Prix au m² : 908,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Entrée séparée

Immo du Sud, votre agence locale à la Chevrolière, vous propose à la vente cette surface commerciale de 370 m² (ancien restaurant),située dans le village mythique des pêcheurs à Passay. Actuellement, elle est composée d'une entrée sur le bar aménagé, 4 salles de restauration, une cuisine et une arrière cuisine, une salle de plonge, une chambre froide, une salle avec une cheminée, un grand vestiaire, une grande cave, un débarras, une réserve, ainsi que trois espaces sanitaires. Cette surface est chauffée par aérothermie réversible (air pulsé), raccordée au tout à l'égout, elle dispose d'un puit avec système bipasse, Idéal pour investisseur, possibilité de faire des logements sur une partie. Pour de plus amples renseignements et programmer votre visite, contactez Sébastien, votre agent local. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Sébastien Le Marchand, mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS DG IMMO immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 888 886 090 000 16 titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société DG IMMO SAS. (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Sébastien LE MARCHAND (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 888886090000 16 - NANTES.

Ville : Chevrolière
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44118
Coordonnées : 47.086862, -1.599405
Total : 444 780€
Prix d'acquisition : 336 000€
Travaux : 81 900€
Valeur du bien : 417 900€
Frais de notaire : 26 880€
Coût estimé : 26 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 370m²
Loyer prédit : 10.70€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 3960€/mois
Loyer annuel estimé : 47517€/an
Fourchette totale : 3118€ - 5028€/mois
Fourchette annuelle : 37419€ - 60339€/an
Rentabilité brute :10.68%
Fourchette de rentabilité :8.41% - 13.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 861,7 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 058 829 €
Prix d'achat :336 000 €
Décote à l'achat :-722 829€ (-68.3%)
Marge achat-revente :614 049€ (58.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :444 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 176,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :177,91€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 354,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :208 288,50€
Coût de l'assurance :53 373,60€
Taxe foncière : 4 751,67€/an
Soit par mois : 395,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 959,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 750,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 208,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage aérothermie réversible existant si non performant.
Quantité: 1 système pour 370 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 46 fenêtres (estimation basée sur surface de 370 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement important.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement important.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessitant un rafraîchissement.
Salon/Pièces de vieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du sol.
Quantité: environ 100 m² (estimation pour salon et autres pièces)
Raison: État moyen visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 900 €(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 350€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 850€
  • Menuiseries:28 800€
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 600€ = 27 600€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Cuisine:23 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Carrelage: 1 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres:3 750€
    Rénovation chambre: 15 m² × 100€/m² = 1 500€, Peinture: 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salon/Pièces de vie:5 000€
    Peinture murs/plafonds: 100 m² × 30€/m² = 3 000€, Rafraîchissement sol: 100 m² × 10€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chevrolière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 517 €/an
Calcul : 3 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 444 780 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 135 €/an
Calcul : 178 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 752 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 231 €
Revenus locatifs : +47 517 €
Charges déductibles : -103 231 €
Résultat foncier Année 1 : -55 714 €(Déficit de 55 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 331 €/an
Revenus locatifs : +47 517 €
Charges déductibles : -21 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 186 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34314.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 336 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 218 400 €(65% de 336 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 942 €/an
Calcul : 218 400 € × 3,636% = 7 942 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 517 €103 245 €14 458 €-55 728 €21 400 €34 328 €34 328 €
248 467 €20 955 €14 069 €27 512 €--6 817 €
349 436 €20 553 €13 666 €28 884 €---
450 425 €20 137 €13 250 €30 288 €---
551 434 €19 707 €12 820 €31 727 €---
652 462 €19 263 €12 376 €33 200 €---
753 512 €18 803 €11 917 €34 708 €---
854 582 €18 329 €11 442 €36 253 €---
955 673 €17 839 €10 952 €37 835 €---
1056 787 €17 332 €10 445 €39 455 €---
1157 923 €16 808 €9 922 €41 114 €---
1259 081 €16 267 €9 380 €42 814 €---
1360 263 €15 708 €8 821 €44 555 €---
1461 468 €15 130 €8 243 €46 338 €---
1562 697 €14 533 €7 646 €48 165 €---
1663 951 €13 916 €7 029 €50 036 €---
1765 230 €13 278 €6 391 €51 952 €---
1866 535 €12 619 €5 732 €53 916 €---
1967 866 €11 938 €5 051 €55 928 €---
2069 223 €11 234 €4 347 €57 989 €---
2170 607 €10 507 €3 620 €60 101 €---
2272 019 €9 755 €2 868 €62 264 €---
2373 460 €8 978 €2 092 €64 481 €---
2474 929 €8 176 €1 289 €66 753 €---
2576 428 €7 346 €460 €69 081 €---
TOTAL1 521 974 €462 354 €208 288 €1 059 620 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 059 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 979 €-6 420 €+16 399 €
2+9 979 €0 €+9 979 €
3+9 979 €+6 620 €+3 359 €
4+9 979 €+9 086 €+893 €
5+9 979 €+9 518 €+461 €
6+9 979 €+9 960 €+19 €
7+9 979 €+10 412 €-433 €
8+9 979 €+10 876 €-897 €
9+9 979 €+11 350 €-1 371 €
10+9 979 €+11 837 €-1 858 €
11+9 979 €+12 334 €-2 355 €
12+9 979 €+12 844 €-2 865 €
13+9 979 €+13 366 €-3 387 €
14+9 979 €+13 901 €-3 922 €
15+9 979 €+14 449 €-4 470 €
16+9 979 €+15 011 €-5 032 €
17+9 979 €+15 586 €-5 607 €
18+9 979 €+16 175 €-6 196 €
19+9 979 €+16 778 €-6 799 €
20+9 979 €+17 397 €-7 418 €
21+9 979 €+18 030 €-8 051 €
22+9 979 €+18 679 €-8 700 €
23+9 979 €+19 344 €-9 365 €
24+9 979 €+20 026 €-10 047 €
25+9 979 €+20 724 €-10 745 €
Total+249 475 €+317 886 €+-68 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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