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Maison à vendre

VilleLigueil (37)
Surface73m²
Coût Total93 966€
Loyer Annuel6 929€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 950 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 136,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage

Charmante maison de bourg proche des commodités. Les pièces de vie se situent au rez-de-chaussée et les deux chambres en enfilade sont à l'étage. Vous serez séduit par sa cour ainsi que par son jardin non attenant. Un garage, une cave et une dépendance viennent compléter l'ensemble. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Ligueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.043428, 0.806139
Total : 93 966€
Prix d'acquisition : 82 950€
Travaux : 4 380€
Valeur du bien : 87 330€
Frais de notaire : 6 636€
Coût estimé : 6 636€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 577€/mois
Loyer annuel estimé : 6929€/an
Fourchette totale : 446€ - 748€/mois
Fourchette annuelle : 5350€ - 8973€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 302,63 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 092 €
Prix d'achat :82 950 €
Décote à l'achat :-12 142€ (-12.8%)
Marge achat-revente :1 126€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 966€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :470,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 497,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 158,78€
Coût de l'assurance :8 222,03€
Taxe foncière : 692,90€/an
Soit par mois : 57,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 555,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 389 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 380 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 380€
    Isolation toiture/combles: 73 m² × 60€/m² = 4380€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 380€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 380€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 929 €/an
Calcul : 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 248 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 966 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 649 €
Revenus locatifs : +6 929 €
Charges déductibles : -8 649 €
Résultat foncier Année 1 : -1 720 €(Déficit de 1 720 €)
Imputable sur revenu global : 1 720 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 269 €/an
Revenus locatifs : +6 929 €
Charges déductibles : -4 269 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 660 €/an
Prix d'achat du bien : 82 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 918 €(65% de 82 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 961 €/an
Calcul : 53 918 € × 3,636% = 1 961 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 929 €8 652 €3 251 €-1 723 €1 723 €--
27 068 €4 187 €3 165 €2 880 €---
37 209 €4 099 €3 077 €3 110 €---
47 353 €4 008 €2 986 €3 345 €---
57 500 €3 913 €2 891 €3 587 €---
67 650 €3 815 €2 793 €3 835 €---
77 803 €3 714 €2 692 €4 089 €---
87 959 €3 609 €2 587 €4 350 €---
98 118 €3 500 €2 478 €4 618 €---
108 281 €3 387 €2 366 €4 893 €---
118 446 €3 271 €2 249 €5 176 €---
128 615 €3 150 €2 128 €5 465 €---
138 788 €3 025 €2 003 €5 763 €---
148 963 €2 895 €1 874 €6 068 €---
159 143 €2 761 €1 739 €6 381 €---
169 325 €2 622 €1 601 €6 703 €---
179 512 €2 478 €1 457 €7 034 €---
189 702 €2 330 €1 308 €7 373 €---
199 896 €2 175 €1 153 €7 721 €---
2010 094 €2 015 €994 €8 079 €---
2110 296 €1 850 €828 €8 446 €---
2210 502 €1 679 €657 €8 823 €---
2310 712 €1 501 €480 €9 211 €---
2410 926 €1 318 €296 €9 609 €---
2511 145 €1 127 €106 €10 017 €---
TOTAL221 937 €77 083 €47 159 €144 854 €1 723 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 517 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 854 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 455 €-517 €+1 972 €
2+1 455 €+864 €+591 €
3+1 455 €+933 €+522 €
4+1 455 €+1 004 €+451 €
5+1 455 €+1 076 €+379 €
6+1 455 €+1 150 €+305 €
7+1 455 €+1 227 €+228 €
8+1 455 €+1 305 €+150 €
9+1 455 €+1 386 €+69 €
10+1 455 €+1 468 €-13 €
11+1 455 €+1 553 €-98 €
12+1 455 €+1 640 €-185 €
13+1 455 €+1 729 €-274 €
14+1 455 €+1 820 €-365 €
15+1 455 €+1 914 €-459 €
16+1 455 €+2 011 €-556 €
17+1 455 €+2 110 €-655 €
18+1 455 €+2 212 €-757 €
19+1 455 €+2 316 €-861 €
20+1 455 €+2 424 €-969 €
21+1 455 €+2 534 €-1 079 €
22+1 455 €+2 647 €-1 192 €
23+1 455 €+2 763 €-1 308 €
24+1 455 €+2 883 €-1 428 €
25+1 455 €+3 005 €-1 550 €
Total+36 375 €+43 456 €+-7 081 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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