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Maison à vendre

VilleBessan (34)
Surface149
Coût Total231 680
Loyer Annuel18 615
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+199
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 500 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 1 197,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Maison de village authentique – 149 m² – Charme de l'ancien – Bessan (34550)

Au cœur du centre historique de Bessan, à seulement 10 km de la mer, découvrez cette maison de village pleine de caractère, où le temps semble s'être délicatement arrêté.

Ancienne et totalement dans son jus, cette demeure a tout de même été soigneusement entretenue au fil des années et se présente aujourd'hui en excellent état, prête à accueillir ses nouveaux propriétaires dans un esprit respectueux de l'ancien.

D'une surface habitable d'environ 149 m², cette maison élevée en R+1 + greniers offre de beaux volumes et une capacité d'accueil idéale, notamment pour une résidence secondaire familiale (une dizaine de couchages actuellement). Elle est vendue entièrement meublée.

Composition :

Rez-de-chaussée :

Cuisine aménagée et équipée avec espace repas Salon chaleureux agrémenté d'un charmant poêle à bois ancien Salle à manger Buanderie Salle d'eau avec WC Garage (stationnement ou espace de rangement)

1er étage :

Trois chambres Une chambre aveugle Une chambre en enfilade Salle de bain WC indépendant

Dernier étage :

Greniers offrant de nombreuses possibilités d'aménagement Terrasse sans vis à vis accessible par les greniers, idéale pour profiter des beaux jours en toute intimité

Les atouts :

Cachet de l'ancien préservé Très bon état général Situation en centre-ville, à proximité immédiate des commerces et commodités À seulement 10 km des plages Idéal résidence secondaire ou projet familial

Une maison rare pour les amoureux d'authenticité, où chaque pièce raconte une histoire.

Ville : Bessan
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34550
Coordonnées : 43.365656, 3.404841
Total : 231 680
Prix d'acquisition : 178 500
Travaux : 38 900
Valeur du bien : 217 400
Frais de notaire : 14 280
Coût estimé : 14 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149
Loyer prédit : 10.41€/m²/mois
Fourchette : 7.72€ - 14.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1551€/mois
Loyer annuel estimé : 18615€/an
Fourchette totale : 1150€ - 2092€/mois
Fourchette annuelle : 13806€ - 25099€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 901,27 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :432 290
Prix d'achat :178 500
Décote à l'achat :-253 790 (-58.7%)
Marge achat-revente :200 610€ (46.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 131,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 197,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 759,04
Coût de l'assurance :19 692,80
Taxe foncière : 1 861,46€/an
Soit par mois : 155,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 551,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 352,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 149 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 620
    Isolation combles: 149 m² × 70€/m² = 10430€, Main d'œuvre: 190€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (pose incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bessan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 820✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 615 €/an
Calcul : 1 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 680 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 788 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 027
Revenus locatifs : +18 615
Charges déductibles : -49 027
Résultat foncier Année 1 : -30 412(Déficit de 30 412 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 012
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 127 €/an
Revenus locatifs : +18 615
Charges déductibles : -10 127
Résultat foncier Années 2+ : 8 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9012.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 025(65% de 178 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 219 €/an
Calcul : 116 025 € × 3,636% = 4 219
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 61549 0347 485-30 42021 400 €9 020 €9 020 €
218 9879 9327 2839 055---
319 3679 7237 0749 644---
419 7549 5076 85810 247---
520 1499 2846 63510 865---
620 5529 0546 40511 498---
720 9638 8166 16612 147---
821 3828 5705 92012 813---
921 8108 3155 66613 495---
1022 2468 0535 40414 193---
1122 6917 7825 13214 910---
1223 1457 5014 85215 644---
1323 6087 2124 56216 396---
1424 0806 9124 26317 168---
1524 5626 6033 95417 958---
1625 0536 2843 63518 769---
1725 5545 9543 30419 600---
1826 0655 6132 96320 452---
1926 5865 2602 61121 326---
2027 1184 8962 24722 222---
2127 6604 5201 87123 140---
2228 2144 1321 48224 082---
2328 7783 7301 08125 048---
2429 3533 31566626 038---
2529 9402 88723727 054---
TOTAL596 233212 888107 759383 34421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 383 344
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 615 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 909-6 420+10 329
2+3 909+11+3 898
3+3 909+2 893+1 016
4+3 909+3 074+835
5+3 909+3 259+650
6+3 909+3 449+460
7+3 909+3 644+265
8+3 909+3 844+65
9+3 909+4 048-139
10+3 909+4 258-349
11+3 909+4 473-564
12+3 909+4 693-784
13+3 909+4 919-1 010
14+3 909+5 150-1 241
15+3 909+5 388-1 479
16+3 909+5 631-1 722
17+3 909+5 880-1 971
18+3 909+6 136-2 227
19+3 909+6 398-2 489
20+3 909+6 667-2 758
21+3 909+6 942-3 033
22+3 909+7 225-3 316
23+3 909+7 514-3 605
24+3 909+7 811-3 902
25+3 909+8 116-4 207
Total+97 725+115 003+-17 278
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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