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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBessan (34)
Surface149m²
Coût Total231 680€
Loyer Annuel18 615€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 500 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 1 197,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Maison de village authentique – 149 m² – Charme de l'ancien – Bessan (34550)

Au cœur du centre historique de Bessan, à seulement 10 km de la mer, découvrez cette maison de village pleine de caractère, où le temps semble s'être délicatement arrêté.

Ancienne et totalement dans son jus, cette demeure a tout de même été soigneusement entretenue au fil des années et se présente aujourd'hui en excellent état, prête à accueillir ses nouveaux propriétaires dans un esprit respectueux de l'ancien.

D'une surface habitable d'environ 149 m², cette maison élevée en R+1 + greniers offre de beaux volumes et une capacité d'accueil idéale, notamment pour une résidence secondaire familiale (une dizaine de couchages actuellement). Elle est vendue entièrement meublée.

Composition :

Rez-de-chaussée :

Cuisine aménagée et équipée avec espace repas Salon chaleureux agrémenté d'un charmant poêle à bois ancien Salle à manger Buanderie Salle d'eau avec WC Garage (stationnement ou espace de rangement)

1er étage :

Trois chambres Une chambre aveugle Une chambre en enfilade Salle de bain WC indépendant

Dernier étage :

Greniers offrant de nombreuses possibilités d'aménagement Terrasse sans vis à vis accessible par les greniers, idéale pour profiter des beaux jours en toute intimité

Les atouts :

Cachet de l'ancien préservé Très bon état général Situation en centre-ville, à proximité immédiate des commerces et commodités À seulement 10 km des plages Idéal résidence secondaire ou projet familial

Une maison rare pour les amoureux d'authenticité, où chaque pièce raconte une histoire.

Ville : Bessan
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34550
Coordonnées : 43.365656, 3.404841
Total : 231 680€
Prix d'acquisition : 178 500€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 217 400€
Frais de notaire : 14 280€
Coût estimé : 14 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 10.41€/m²/mois
Fourchette : 7.72€ - 14.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1551€/mois
Loyer annuel estimé : 18615€/an
Fourchette totale : 1150€ - 2092€/mois
Fourchette annuelle : 13806€ - 25099€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 901,27 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :432 290 €
Prix d'achat :178 500 €
Décote à l'achat :-253 790€ (-58.7%)
Marge achat-revente :200 610€ (46.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 131,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 197,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 759,04€
Coût de l'assurance :19 692,80€
Taxe foncière : 1 861,46€/an
Soit par mois : 155,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 551,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 352,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 149 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 620€
    Isolation combles: 149 m² × 70€/m² = 10430€, Main d'œuvre: 190€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (pose incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bessan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 615 €/an
Calcul : 1 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 680 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 788 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 027 €
Revenus locatifs : +18 615 €
Charges déductibles : -49 027 €
Résultat foncier Année 1 : -30 412 €(Déficit de 30 412 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 012 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 127 €/an
Revenus locatifs : +18 615 €
Charges déductibles : -10 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9012.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 025 €(65% de 178 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 219 €/an
Calcul : 116 025 € × 3,636% = 4 219 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 615 €49 034 €7 485 €-30 420 €21 400 €9 020 €9 020 €
218 987 €9 932 €7 283 €9 055 €---
319 367 €9 723 €7 074 €9 644 €---
419 754 €9 507 €6 858 €10 247 €---
520 149 €9 284 €6 635 €10 865 €---
620 552 €9 054 €6 405 €11 498 €---
720 963 €8 816 €6 166 €12 147 €---
821 382 €8 570 €5 920 €12 813 €---
921 810 €8 315 €5 666 €13 495 €---
1022 246 €8 053 €5 404 €14 193 €---
1122 691 €7 782 €5 132 €14 910 €---
1223 145 €7 501 €4 852 €15 644 €---
1323 608 €7 212 €4 562 €16 396 €---
1424 080 €6 912 €4 263 €17 168 €---
1524 562 €6 603 €3 954 €17 958 €---
1625 053 €6 284 €3 635 €18 769 €---
1725 554 €5 954 €3 304 €19 600 €---
1826 065 €5 613 €2 963 €20 452 €---
1926 586 €5 260 €2 611 €21 326 €---
2027 118 €4 896 €2 247 €22 222 €---
2127 660 €4 520 €1 871 €23 140 €---
2228 214 €4 132 €1 482 €24 082 €---
2328 778 €3 730 €1 081 €25 048 €---
2429 353 €3 315 €666 €26 038 €---
2529 940 €2 887 €237 €27 054 €---
TOTAL596 233 €212 888 €107 759 €383 344 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 383 344 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 615 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 909 €-6 420 €+10 329 €
2+3 909 €+11 €+3 898 €
3+3 909 €+2 893 €+1 016 €
4+3 909 €+3 074 €+835 €
5+3 909 €+3 259 €+650 €
6+3 909 €+3 449 €+460 €
7+3 909 €+3 644 €+265 €
8+3 909 €+3 844 €+65 €
9+3 909 €+4 048 €-139 €
10+3 909 €+4 258 €-349 €
11+3 909 €+4 473 €-564 €
12+3 909 €+4 693 €-784 €
13+3 909 €+4 919 €-1 010 €
14+3 909 €+5 150 €-1 241 €
15+3 909 €+5 388 €-1 479 €
16+3 909 €+5 631 €-1 722 €
17+3 909 €+5 880 €-1 971 €
18+3 909 €+6 136 €-2 227 €
19+3 909 €+6 398 €-2 489 €
20+3 909 €+6 667 €-2 758 €
21+3 909 €+6 942 €-3 033 €
22+3 909 €+7 225 €-3 316 €
23+3 909 €+7 514 €-3 605 €
24+3 909 €+7 811 €-3 902 €
25+3 909 €+8 116 €-4 207 €
Total+97 725 €+115 003 €+-17 278 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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