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Achat : Maison (07170)

VilleVilleneuve-de-Berg (07)
Surface60m²
Coût Total97 540€
Loyer Annuel6 045€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 716,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 60 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cave, Structure/extérieur à restaurer

À Villeneuve-de-Berg, au cœur du village et proche de tous les commerces, cette maison d'environ 60 m² attend une rénovation complète pour révéler tout son potentiel. Elle se compose d'une cuisine, de trois chambres, d'une salle de douche, d'un WC et d'une cave. Son emplacement privilégié en fait une opportunité idéale pour un premier achat, une résidence secondaire ou un investissement locatif. Travaux à prévoir, mais beau projet à la clé pour les amateurs de rénovation. Orpi Ardèche, Drôme, Gard, Vaucluse partenaire de tous vos projets immobiliers. Orpi, l'esprit coopératif. N'hésitez pas à notre agence pour obtenir de plus amples renseignements sur cette maison. Référence agence : 1520.

Ville : Villeneuve-de-Berg
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07170
Coordonnées : 44.557170, 4.503390
Total : 97 540€
Prix d'acquisition : 43 000€
Travaux : 51 100€
Valeur du bien : 94 100€
Frais de notaire : 3 440€
Coût estimé : 3 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 504€/mois
Loyer annuel estimé : 6045€/an
Fourchette totale : 383€ - 663€/mois
Fourchette annuelle : 4593€ - 7957€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 314,81 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 889 €
Prix d'achat :43 000 €
Décote à l'achat :-95 889€ (-69.0%)
Marge achat-revente :41 349€ (29.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 508,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 609,00€
Coût de l'assurance :8 534,75€
Taxe foncière : 604,51€/an
Soit par mois : 50,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 503,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 559,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 100 €(852 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 600€
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 800€ = 9600€, Électroménager: 400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:8 200€
    Rénovation complète chambres: 48 m² × 120€/m² = 5760€, Électricité: 600€, Peinture: 1200€, Main d'œuvre: 640€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité et carrelage)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-de-Berg (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 045 €/an
Calcul : 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 226 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 540 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 272 €
Revenus locatifs : +6 045 €
Charges déductibles : -55 272 €
Résultat foncier Année 1 : -49 227 €(Déficit de 49 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 827 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 172 €/an
Revenus locatifs : +6 045 €
Charges déductibles : -4 172 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 873 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27826.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 950 €(65% de 43 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 016 €/an
Calcul : 27 950 € × 3,636% = 1 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 045 €55 275 €3 229 €-49 230 €21 400 €27 830 €27 830 €
26 166 €4 088 €3 143 €2 078 €--25 752 €
36 289 €3 999 €3 053 €2 290 €--23 462 €
46 415 €3 907 €2 961 €2 508 €--20 954 €
56 543 €3 812 €2 866 €2 732 €--18 222 €
66 674 €3 713 €2 767 €2 961 €--15 260 €
76 808 €3 611 €2 665 €3 197 €--12 063 €
86 944 €3 505 €2 559 €3 439 €--8 625 €
97 083 €3 396 €2 450 €3 687 €--4 938 €
107 224 €3 283 €2 338 €3 941 €--997 €
117 369 €3 167 €2 221 €4 202 €---
127 516 €3 046 €2 100 €4 470 €---
137 667 €2 922 €1 976 €4 745 €---
147 820 €2 793 €1 847 €5 027 €---
157 976 €2 659 €1 713 €5 317 €---
168 136 €2 521 €1 575 €5 615 €---
178 299 €2 379 €1 433 €5 920 €---
188 465 €2 231 €1 286 €6 233 €---
198 634 €2 079 €1 133 €6 555 €---
208 807 €1 921 €975 €6 885 €---
218 983 €1 758 €813 €7 224 €---
229 162 €1 590 €644 €7 573 €---
239 346 €1 416 €470 €7 930 €---
249 533 €1 235 €290 €8 297 €---
259 723 €1 049 €103 €8 674 €---
TOTAL193 628 €121 357 €46 609 €72 271 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 271 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 269 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 269 €-6 420 €+7 689 €
2+1 269 €0 €+1 269 €
3+1 269 €0 €+1 269 €
4+1 269 €0 €+1 269 €
5+1 269 €0 €+1 269 €
6+1 269 €0 €+1 269 €
7+1 269 €0 €+1 269 €
8+1 269 €0 €+1 269 €
9+1 269 €0 €+1 269 €
10+1 269 €0 €+1 269 €
11+1 269 €+962 €+307 €
12+1 269 €+1 341 €-72 €
13+1 269 €+1 424 €-155 €
14+1 269 €+1 508 €-239 €
15+1 269 €+1 595 €-326 €
16+1 269 €+1 684 €-415 €
17+1 269 €+1 776 €-507 €
18+1 269 €+1 870 €-601 €
19+1 269 €+1 966 €-697 €
20+1 269 €+2 066 €-797 €
21+1 269 €+2 167 €-898 €
22+1 269 €+2 272 €-1 003 €
23+1 269 €+2 379 €-1 110 €
24+1 269 €+2 489 €-1 220 €
25+1 269 €+2 602 €-1 333 €
Total+31 725 €+21 681 €+10 044 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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