Appartement herouville saint clair 3 pièce(s) 71.71 m2

Bien expiré

VilleHérouville-Saint-Clair (14)

Surface71m²

Coût Total172 140€

Loyer Annuel9 066€

Rentabilité5.27%

Cashflow/mois-211€

Prix : 108 000 €

Surface : 71 m²

Prix au m² : 1 521,13 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 71 m², 3 pièces

A vendre à Hérouville Saint-Clair, grand F3 à rénover, offrant une belle luminosité et beaucoup de potentiel. Il se compose d'un vaste séjour avec balcon, de deux chambres, d'une cuisine séparée, d'une salle de bain ainsi que de nombreux rangements. Situé dans une résidence calme et bien desservie, proche des commerces, des transports et des écoles, cet appartement est idéal pour une famille, un couple ou un investissement. A saisir rapidement !

Ville : Hérouville-Saint-Clair

Département : Calvados

Région : Normandie

Code postal : 14200

Coordonnées : 49.196810, -0.338870

Total : 172 140€

Prix d'acquisition : 108 000€

Travaux : 55 500€

Valeur du bien : 163 500€

Frais de notaire : 8 640€

Coût estimé : 8 640€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 71m²

Loyer prédit : 10.64€/m²/mois

Fourchette : 9.00€ - 12.58€/m²/mois

Loyer total estimé : 755€/mois

Loyer annuel estimé : 9066€/an

Fourchette totale : 639€ - 893€/mois

Fourchette annuelle : 7668€ - 10718€/an

Rentabilité brute :5.27%

Fourchette de rentabilité :4.45% - 6.23%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :172 140€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,78€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :51,64€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 891,42€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 792,73€

Coût de l'assurance :15 492,60€

Taxe foncière : 906,59€/an

Soit par mois : 75,55€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 755,49€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 966,97€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-211,48€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 286 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 71 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 système

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 25 m²)

Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(782 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:8 500€
Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
Menuiseries:4 700€
Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 500€
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:20 000€
Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Chambres - Revêtement sol:2 400€
Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
Chambres - Peinture:2 400€
Peinture murs/plafonds: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Salon - Peinture:2 000€
Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois

Revenus locatifs annuels : 9 066 €/an

Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 539 €/an

Base de calcul : Emprunt de 172 140 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 620 €/an

Calcul : 52 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 565 €

Revenus locatifs : +9 066 €

Charges déductibles : -62 565 €

Résultat foncier Année 1 : -53 499 €(Déficit de 53 499 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 32 099 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 065 €/an

Revenus locatifs : +9 066 €

Charges déductibles : -7 065 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 001 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32099.40 € reporté.

Prix d'achat du bien : 108 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 553 €/an

Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	9 066 €	62 571 €	5 544 €	-53 505 €	21 400 €	32 105 €	32 105 €
2	9 247 €	6 921 €	5 394 €	2 326 €	-	-	29 778 €
3	9 432 €	6 766 €	5 239 €	2 666 €	-	-	27 112 €
4	9 621 €	6 606 €	5 079 €	3 015 €	-	-	24 097 €
5	9 813 €	6 440 €	4 914 €	3 373 €	-	-	20 724 €
6	10 009 €	6 269 €	4 743 €	3 740 €	-	-	16 984 €
7	10 210 €	6 093 €	4 567 €	4 117 €	-	-	12 867 €
8	10 414 €	5 911 €	4 384 €	4 503 €	-	-	8 364 €
9	10 622 €	5 722 €	4 196 €	4 900 €	-	-	3 464 €
10	10 835 €	5 528 €	4 001 €	5 307 €	-	-	-
11	11 051 €	5 326 €	3 800 €	5 725 €	-	-	-
12	11 272 €	5 119 €	3 592 €	6 154 €	-	-	-
13	11 498 €	4 904 €	3 378 €	6 594 €	-	-	-
14	11 728 €	4 682 €	3 156 €	7 045 €	-	-	-
15	11 962 €	4 453 €	2 927 €	7 509 €	-	-	-
16	12 201 €	4 217 €	2 691 €	7 985 €	-	-	-
17	12 446 €	3 972 €	2 446 €	8 473 €	-	-	-
18	12 694 €	3 720 €	2 194 €	8 975 €	-	-	-
19	12 948 €	3 459 €	1 933 €	9 489 €	-	-	-
20	13 207 €	3 189 €	1 663 €	10 018 €	-	-	-
21	13 471 €	2 911 €	1 385 €	10 560 €	-	-	-
22	13 741 €	2 623 €	1 097 €	11 117 €	-	-	-
23	14 016 €	2 326 €	800 €	11 689 €	-	-	-
24	14 296 €	2 019 €	493 €	12 277 €	-	-	-
25	14 582 €	1 702 €	176 €	12 880 €	-	-	-
TOTAL	290 383 €	173 450 €	79 793 €	116 933 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 933 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 066 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 904 €	-6 420 €	+8 324 €
2	+1 904 €	0 €	+1 904 €
3	+1 904 €	0 €	+1 904 €
4	+1 904 €	0 €	+1 904 €
5	+1 904 €	0 €	+1 904 €
6	+1 904 €	0 €	+1 904 €
7	+1 904 €	0 €	+1 904 €
8	+1 904 €	0 €	+1 904 €
9	+1 904 €	0 €	+1 904 €
10	+1 904 €	+553 €	+1 351 €
11	+1 904 €	+1 717 €	+187 €
12	+1 904 €	+1 846 €	+58 €
13	+1 904 €	+1 978 €	-74 €
14	+1 904 €	+2 114 €	-210 €
15	+1 904 €	+2 253 €	-349 €
16	+1 904 €	+2 395 €	-491 €
17	+1 904 €	+2 542 €	-638 €
18	+1 904 €	+2 692 €	-788 €
19	+1 904 €	+2 847 €	-943 €
20	+1 904 €	+3 005 €	-1 101 €
21	+1 904 €	+3 168 €	-1 264 €
22	+1 904 €	+3 335 €	-1 431 €
23	+1 904 €	+3 507 €	-1 603 €
24	+1 904 €	+3 683 €	-1 779 €
25	+1 904 €	+3 864 €	-1 960 €
Total	+47 600 €	+35 080 €	+12 520 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement herouville saint clair 3 pièce(s) 71.71 m2

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement herouville saint clair 3 pièce(s) 71.71 m2

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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