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Appartement à vendre

VilleDunkerque (59)
Surface53.8m²
Coût Total102 108€
Loyer Annuel9 405€
Rentabilité9.21%
Cashflow/mois+132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 100 €
Surface : 53.8 m²
Prix au m² : 1 674,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 24,55 m²), 1 chambre, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Centre Ville Dunkerque - Appartement T2 loué composé d'une entrée sur pièce de vie (salon/séjour - 13,20m² et 11,35m²), cuisine aménagée et équipée (chaudière production eau chaude/ four /plaques gaz - 6,85 m²), salle de bains (meuble vasque/baignoire/branchement machine à laver), WC, chambre sur parquet (11,39 m² avec placard), cave. Loué 474,20 euros et 30 euros de charges bail du 17 février 2023. 13 lots dont 6 d'habitations .Charges trimestrielles : 135,86 euros. Pas de procédure en cours.

Ville : Dunkerque
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59140
Coordonnées : 51.034636, 2.374849
Total : 102 108€
Prix d'acquisition : 90 100€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 94 900€
Frais de notaire : 7 208€
Coût estimé : 7 208€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.8m²
Loyer prédit : 14.57€/m²/mois
Fourchette : 11.51€ - 18.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9405€/an
Fourchette totale : 619€ - 992€/mois
Fourchette annuelle : 7430€ - 11905€/an
Rentabilité brute :9.21%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 11.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 895,83 €/m²
Basé sur :345 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 996 €
Prix d'achat :90 100 €
Décote à l'achat :-11 896€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-112€ (-0.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 108€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 527,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 492,49€
Coût de l'assurance :8 679,18€
Taxe foncière : 940,50€/an
Soit par mois : 78,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 45,29€/mois
Soit par an : 543,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 783,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 651,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 440 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 chaudière pour 53.8 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électricité et de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de l'électricité et de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 405 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 108 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 940 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 927 €
Revenus locatifs : +9 405 €
Charges déductibles : -9 927 €
Résultat foncier Année 1 : -522 €(Déficit de 522 €)
Imputable sur revenu global : 522 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 127 €/an
Revenus locatifs : +9 405 €
Charges déductibles : -5 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 278 €/an
Prix d'achat du bien : 90 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 565 €(65% de 90 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 130 €/an
Calcul : 58 565 € × 3,636% = 2 130 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 405 €9 930 €3 299 €-525 €525 €--
29 593 €5 041 €3 210 €4 552 €---
39 785 €4 949 €3 118 €4 836 €---
49 981 €4 854 €3 023 €5 127 €---
510 180 €4 755 €2 924 €5 425 €---
610 384 €4 654 €2 823 €5 730 €---
710 592 €4 549 €2 718 €6 043 €---
810 803 €4 440 €2 609 €6 363 €---
911 019 €4 328 €2 497 €6 691 €---
1011 240 €4 213 €2 382 €7 027 €---
1111 465 €4 093 €2 262 €7 371 €---
1211 694 €3 970 €2 138 €7 724 €---
1311 928 €3 842 €2 011 €8 086 €---
1412 166 €3 710 €1 879 €8 456 €---
1512 410 €3 574 €1 743 €8 836 €---
1612 658 €3 433 €1 602 €9 225 €---
1712 911 €3 288 €1 456 €9 624 €---
1813 169 €3 137 €1 306 €10 032 €---
1913 433 €2 982 €1 151 €10 451 €---
2013 701 €2 821 €990 €10 880 €---
2113 975 €2 656 €825 €11 320 €---
2214 255 €2 484 €653 €11 770 €---
2314 540 €2 308 €476 €12 232 €---
2414 831 €2 125 €294 €12 706 €---
2515 127 €1 936 €105 €13 192 €---
TOTAL301 244 €98 071 €47 492 €203 173 €525 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 158 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 173 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 405 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 975 €-158 €+2 133 €
2+1 975 €+1 366 €+609 €
3+1 975 €+1 451 €+524 €
4+1 975 €+1 538 €+437 €
5+1 975 €+1 627 €+348 €
6+1 975 €+1 719 €+256 €
7+1 975 €+1 813 €+162 €
8+1 975 €+1 909 €+66 €
9+1 975 €+2 007 €-32 €
10+1 975 €+2 108 €-133 €
11+1 975 €+2 211 €-236 €
12+1 975 €+2 317 €-342 €
13+1 975 €+2 426 €-451 €
14+1 975 €+2 537 €-562 €
15+1 975 €+2 651 €-676 €
16+1 975 €+2 767 €-792 €
17+1 975 €+2 887 €-912 €
18+1 975 €+3 010 €-1 035 €
19+1 975 €+3 135 €-1 160 €
20+1 975 €+3 264 €-1 289 €
21+1 975 €+3 396 €-1 421 €
22+1 975 €+3 531 €-1 556 €
23+1 975 €+3 670 €-1 695 €
24+1 975 €+3 812 €-1 837 €
25+1 975 €+3 957 €-1 982 €
Total+49 375 €+60 952 €+-11 577 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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