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Maison Celles Sur Belle Bourg

VilleCelles-sur-Belle (79)
Surface106
Coût Total110 100
Loyer Annuel9 841
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois+169
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 566,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

L'agence du 27 Bis vous présente cette maison en pierre à rénover , située dans le bourg. Elle se compose au rez de chaussée d'une entrée ,d'un salon ,d'une cuisine donnant sur le jardin et de wc. A l'étage ,un palier dessert 1 coin bureau, une salle de bains avec wc , 2 chambres dont une avec un cabinet de toilettes. Au 2 éme étage , se trouve un grenier d'environs 20m². Le tout sur une parcelle close de 167m². N'hésitez pas à contacter l'Agence du 27 bis pour plus d'informations . (9.09 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Celles-sur-Belle
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79370
Coordonnées : 46.262716, -0.205789
Total : 110 100
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 45 300
Valeur du bien : 105 300
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106
Loyer prédit : 7.74€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9841€/an
Fourchette totale : 637€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 7647€ - 12665€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 11.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 323,81 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 324
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-80 324 (-57.2%)
Marge achat-revente :30 224€ (21.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 568,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 209,73
Coût de l'assurance :9 358,50
Taxe foncière : 984,11€/an
Soit par mois : 82,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 20 m² (grenier)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état très mauvais présumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, revêtement de sol et réfection électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:1 600
    Isolation toiture/combles: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (installation incluse)
  • Menuiseries:2 700
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:5 000
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Celles-sur-Belle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 841 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 554 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 100 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 212
Revenus locatifs : +9 841
Charges déductibles : -50 212
Résultat foncier Année 1 : -40 371(Déficit de 40 371 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 971
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 912 €/an
Revenus locatifs : +9 841
Charges déductibles : -4 912
Résultat foncier Années 2+ : 4 929 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18971.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 84150 2163 557-40 37521 400 €18 975 €18 975 €
210 0384 8193 4615 218--13 756 €
310 2394 7203 3625 518--8 238 €
410 4434 6183 2595 826--2 412 €
510 6524 5123 1536 141---
610 8654 4023 0446 463---
711 0834 2892 9306 794---
811 3044 1722 8147 132---
911 5304 0512 6937 479---
1011 7613 9262 5687 835---
1111 9963 7972 4398 199---
1212 2363 6642 3068 572---
1312 4813 5272 1688 954---
1412 7303 3842 0269 346---
1512 9853 2371 8799 748---
1613 2453 0861 72710 159---
1713 5102 9291 57010 581---
1813 7802 7671 40811 013---
1914 0552 5991 24111 456---
2014 3372 4261 06811 910---
2114 6232 24888912 376---
2214 9162 06370412 853---
2315 2141 87251413 342---
2415 5181 67531713 843---
2515 8291 47111314 357---
TOTAL315 212130 47151 210184 74121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 741
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 067-6 420+8 487
2+2 0670+2 067
3+2 0670+2 067
4+2 0670+2 067
5+2 067+1 119+948
6+2 067+1 939+128
7+2 067+2 038+29
8+2 067+2 140-73
9+2 067+2 244-177
10+2 067+2 350-283
11+2 067+2 460-393
12+2 067+2 572-505
13+2 067+2 686-619
14+2 067+2 804-737
15+2 067+2 924-857
16+2 067+3 048-981
17+2 067+3 174-1 107
18+2 067+3 304-1 237
19+2 067+3 437-1 370
20+2 067+3 573-1 506
21+2 067+3 713-1 646
22+2 067+3 856-1 789
23+2 067+4 003-1 936
24+2 067+4 153-2 086
25+2 067+4 307-2 240
Total+51 675+55 422+-3 747
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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