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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDouai (59)
Surface99.1m²
Coût Total180 370€
Loyer Annuel11 430€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-665€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 99.1 m²
Prix au m² : 1 604,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Gardien, Pas de balcon, Non meublé

a saisir - Dans une copropriété recherchée, résidence avec Tennis, au milieu d'un parc de Verdure, appartement en bon état et de grand volume comprenant : hall entrée avec placard, cuisine équipée, salon et séjour, 3 chambres, salle de bains et wc parking privé en sous sol - nombreux parking extérieurs - menuiserie PVC double vitrage - gardien d'immeuble caméras. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 68 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 4 164,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 300 et 1 800 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2025.

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.373860, 3.076604
Total : 180 370€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 8 650€
Valeur du bien : 167 650€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99.1m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 953€/mois
Loyer annuel estimé : 11430€/an
Fourchette totale : 750€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 9001€ - 14516€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 503,43 €/m²
Basé sur :288 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 989 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :+10 011€ (+6.7%)
Marge achat-revente :-31 381€ (-21.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :880,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 931,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 893,73€
Coût de l'assurance :15 331,45€
Taxe foncière : 4 164,00€/an
Soit par mois : 347,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 338,08€/mois
Soit par an : 4 057,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 952,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 617,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-664,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la cuisine pour un aspect frais.
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 650 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Douche: 1 unité × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 unité × 500€ = 500€, WC: 1 unité × 400€ = 400€, Carrelage murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Carrelage sol: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 50€/m², carrelage à 40€/m² pour murs et sol. Les travaux de rénovation de la salle de bain incluent des éléments de qualité moyenne. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 953 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 430 €/an
Calcul : 953 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 370 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 164 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 057 €/an
Calcul : 338 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 306 €
Revenus locatifs : +11 430 €
Charges déductibles : -23 306 €
Résultat foncier Année 1 : -11 876 €(Déficit de 11 876 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 176 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 656 €/an
Revenus locatifs : +11 430 €
Charges déductibles : -14 656 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 226 €/an(Déficit de 3 226 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1175.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 430 €23 312 €5 827 €-11 881 €10 700 €1 181 €1 181 €
211 659 €14 504 €5 670 €-2 845 €2 845 €-1 181 €
311 892 €14 342 €5 507 €-2 450 €2 450 €-1 181 €
412 130 €14 173 €5 339 €-2 044 €2 044 €-1 181 €
512 372 €14 000 €5 166 €-1 627 €1 627 €-1 181 €
612 620 €13 820 €4 986 €-1 201 €1 201 €-1 181 €
712 872 €13 635 €4 801 €-763 €763 €-1 181 €
813 130 €13 444 €4 609 €-314 €314 €-1 181 €
913 392 €13 246 €4 411 €147 €--1 035 €
1013 660 €13 041 €4 207 €619 €--416 €
1113 933 €12 830 €3 996 €1 103 €---
1214 212 €12 612 €3 777 €1 600 €---
1314 496 €12 386 €3 552 €2 110 €---
1414 786 €12 153 €3 319 €2 633 €---
1515 082 €11 913 €3 078 €3 169 €---
1615 384 €11 664 €2 830 €3 720 €---
1715 691 €11 407 €2 573 €4 284 €---
1816 005 €11 141 €2 307 €4 864 €---
1916 325 €10 867 €2 033 €5 458 €---
2016 652 €10 584 €1 749 €6 068 €---
2116 985 €10 291 €1 457 €6 694 €---
2217 324 €9 988 €1 154 €7 336 €---
2317 671 €9 676 €841 €7 995 €---
2418 024 €9 353 €519 €8 672 €---
2518 385 €9 019 €185 €9 366 €---
TOTAL366 114 €313 400 €83 894 €52 714 €21 943 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 583 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 714 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 400 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 400 €-3 210 €+5 610 €
2+2 400 €-854 €+3 254 €
3+2 400 €-735 €+3 135 €
4+2 400 €-613 €+3 013 €
5+2 400 €-488 €+2 888 €
6+2 400 €-360 €+2 760 €
7+2 400 €-229 €+2 629 €
8+2 400 €-94 €+2 494 €
9+2 400 €0 €+2 400 €
10+2 400 €0 €+2 400 €
11+2 400 €+206 €+2 194 €
12+2 400 €+480 €+1 920 €
13+2 400 €+633 €+1 767 €
14+2 400 €+790 €+1 610 €
15+2 400 €+951 €+1 449 €
16+2 400 €+1 116 €+1 284 €
17+2 400 €+1 285 €+1 115 €
18+2 400 €+1 459 €+941 €
19+2 400 €+1 637 €+763 €
20+2 400 €+1 820 €+580 €
21+2 400 €+2 008 €+392 €
22+2 400 €+2 201 €+199 €
23+2 400 €+2 399 €+1 €
24+2 400 €+2 601 €-201 €
25+2 400 €+2 810 €-410 €
Total+60 000 €+15 814 €+44 186 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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