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Maison Neris Les Bains 5 pièce(s) 133 m2

VilleNéris-les-Bains (03)
Surface132m²
Coût Total167 140€
Loyer Annuel12 403€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 132 m², 5 pièces, 422 m² de terrain, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking

L'agence Stephane Plaza Immobilier vous propose cette jolie bâtisse idéalement située au coeur de la cité Thermale de Néris les Bains, vous accèderez à pieds aux différents commerces, écoles, restaurants, sans oublier le Casino pour divertir vos soirées ! La maison se compose d'un rdc avec une chambre, une salle d'eau, un bureau, et une buanderie. Au 1er étage, vous retrouverez une pièce de vie ouvert sur cuisine, 2 chambres, une salle d'eau et wc. Enfin le second étage, vous apprécierez une belle chambre parentale avec sa salle de bains privative et son wc. Pour finir, vous profiterez d'un joli petit jardin avec dépendance, une cave enterrée et une place de parking privative.

Ville : Néris-les-Bains
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03310
Coordonnées : 46.287334, 2.660224
Total : 167 140€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 60 220€
Valeur du bien : 159 220€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1034€/mois
Loyer annuel estimé : 12403€/an
Fourchette totale : 800€ - 1335€/mois
Fourchette annuelle : 9603€ - 16019€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 043,36 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 723 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-38 723€ (-28.1%)
Marge achat-revente :-29 417€ (-21.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :62,68€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 877,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 210,10€
Coût de l'assurance :18 803,25€
Taxe foncière : 1 240,26€/an
Soit par mois : 103,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 033,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 220 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 920€
    Isolation combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Néris-les-Bains (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 034 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 403 €/an
Calcul : 1 034 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 361 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 140 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 752 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 240 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 574 €
Revenus locatifs : +12 403 €
Charges déductibles : -67 574 €
Résultat foncier Année 1 : -55 171 €(Déficit de 55 171 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 771 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 354 €/an
Revenus locatifs : +12 403 €
Charges déductibles : -7 354 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 049 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33771.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 403 €67 579 €5 367 €-55 177 €21 400 €33 777 €33 777 €
212 651 €7 214 €5 221 €5 437 €--28 340 €
312 904 €7 064 €5 071 €5 840 €--22 500 €
413 162 €6 908 €4 916 €6 253 €--16 247 €
513 425 €6 748 €4 756 €6 677 €--9 570 €
613 693 €6 583 €4 590 €7 111 €--2 459 €
713 967 €6 412 €4 419 €7 556 €---
814 247 €6 235 €4 243 €8 012 €---
914 532 €6 053 €4 060 €8 479 €---
1014 822 €5 864 €3 872 €8 958 €---
1115 119 €5 669 €3 677 €9 449 €---
1215 421 €5 468 €3 476 €9 953 €---
1315 729 €5 260 €3 268 €10 469 €---
1416 044 €5 046 €3 053 €10 998 €---
1516 365 €4 824 €2 832 €11 541 €---
1616 692 €4 595 €2 603 €12 097 €---
1717 026 €4 359 €2 366 €12 668 €---
1817 367 €4 114 €2 122 €13 252 €---
1917 714 €3 862 €1 869 €13 852 €---
2018 068 €3 601 €1 609 €14 467 €---
2118 430 €3 332 €1 339 €15 098 €---
2218 798 €3 053 €1 061 €15 745 €---
2319 174 €2 766 €774 €16 408 €---
2419 558 €2 469 €477 €17 089 €---
2519 949 €2 162 €170 €17 786 €---
TOTAL397 258 €187 240 €77 210 €210 018 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 018 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 605 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 605 €-6 420 €+9 025 €
2+2 605 €0 €+2 605 €
3+2 605 €0 €+2 605 €
4+2 605 €0 €+2 605 €
5+2 605 €0 €+2 605 €
6+2 605 €0 €+2 605 €
7+2 605 €+1 529 €+1 076 €
8+2 605 €+2 403 €+202 €
9+2 605 €+2 544 €+61 €
10+2 605 €+2 687 €-82 €
11+2 605 €+2 835 €-230 €
12+2 605 €+2 986 €-381 €
13+2 605 €+3 141 €-536 €
14+2 605 €+3 299 €-694 €
15+2 605 €+3 462 €-857 €
16+2 605 €+3 629 €-1 024 €
17+2 605 €+3 800 €-1 195 €
18+2 605 €+3 976 €-1 371 €
19+2 605 €+4 156 €-1 551 €
20+2 605 €+4 340 €-1 735 €
21+2 605 €+4 529 €-1 924 €
22+2 605 €+4 723 €-2 118 €
23+2 605 €+4 922 €-2 317 €
24+2 605 €+5 127 €-2 522 €
25+2 605 €+5 336 €-2 731 €
Total+65 125 €+63 005 €+2 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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