Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface66
Coût Total102 680
Loyer Annuel5 835
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-100
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé dans la charmante ville de Vierzon (18100), cet appartement de 66 m² offre un cadre de vie agréable à seulement 5 minutes du centre-ville, de la gare, des écoles, du collège et du lycée. Bénéficiant d'une luminosité exceptionnelle au sein d'une résidence paisible, ce bien attire par sa proximité avec de nombreux services et établissements éducatifs.

À l'extérieur, l'appartement dispose d'un balcon offrant une exposition Sud-Ouest idéale pour profiter de magnifiques couchers de soleil. Une cave et un garage box fermé assurent des espaces de rangement et de stationnement pratiques. De plus, une place de parking extérieure est disponible pour les résidents, ajoutant un confort supplémentaire à cette propriété.

L'intérieur de l'appartement se compose d'une entrée, d'une cuisine aménagée, d'un salon/salle à manger pouvant être transformé en troisième chambre, de dégagements avec placards, d'une salle de bain avec buanderie séparée, de WC, et de deux chambres dont une avec placard intégré. La rénovation effectuée par des professionnels garantit une plomberie et une électricité en parfait état, tandis que les ouvertures en PVC double vitrage contribuent à une bonne isolation. Une opportunité de résidence confortable et pratique à Vierzon.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 66 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Olivier DE AZEVEDO - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de sous le numéro

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Total : 102 680
Prix d'acquisition : 66 000
Travaux : 31 400
Valeur du bien : 97 400
Frais de notaire : 5 280
Coût estimé : 5 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5835€/an
Fourchette totale : 388€ - 609€/mois
Fourchette annuelle : 4656€ - 7313€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :507,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 537,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 556,73
Coût de l'assurance :8 984,50
Taxe foncière : 583,52€/an
Soit par mois : 48,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 486,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 586,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, si nécessaire
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'isolation pour gagner 1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine incluant peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Rénovation légère:1 400
    Peinture murs: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 835 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 680 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 584 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 769
Revenus locatifs : +5 835
Charges déductibles : -35 769
Résultat foncier Année 1 : -29 934(Déficit de 29 934 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 534
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 369 €/an
Revenus locatifs : +5 835
Charges déductibles : -4 369
Résultat foncier Années 2+ : 1 466 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8534.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 83535 7733 430-29 93721 400 €8 537 €8 537 €
25 9524 2813 3381 671--6 867 €
36 0714 1873 2441 884--4 983 €
46 1924 0893 1462 103--2 879 €
56 3163 9883 0452 328--551 €
66 4433 8842 9412 559---
76 5713 7752 8332 796---
86 7033 6642 7213 039---
96 8373 5482 6053 289---
106 9743 4282 4853 545---
117 1133 3052 3623 808---
127 2553 1772 2344 079---
137 4003 0442 1014 356---
147 5482 9071 9654 641---
157 6992 7661 8234 934---
167 8532 6191 6765 234---
178 0102 4681 5255 543---
188 1712 3111 3685 859---
198 3342 1491 2066 185---
208 5011 9811 0396 519---
218 6711 8088656 863---
228 8441 6296867 215---
239 0211 4435007 578---
249 2011 2513087 950---
259 3861 0531108 333---
TOTAL186 902104 52949 55782 37321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 373
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 225-6 420+7 645
2+1 2250+1 225
3+1 2250+1 225
4+1 2250+1 225
5+1 2250+1 225
6+1 225+602+623
7+1 225+839+386
8+1 225+912+313
9+1 225+987+238
10+1 225+1 064+161
11+1 225+1 143+82
12+1 225+1 224+1
13+1 225+1 307-82
14+1 225+1 392-167
15+1 225+1 480-255
16+1 225+1 570-345
17+1 225+1 663-438
18+1 225+1 758-533
19+1 225+1 855-630
20+1 225+1 956-731
21+1 225+2 059-834
22+1 225+2 165-940
23+1 225+2 273-1 048
24+1 225+2 385-1 160
25+1 225+2 500-1 275
Total+30 625+24 712+5 913
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →