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Maison 6 pièces 177 m²

Bien expiré
VilleÉpinay-sur-Seine (93)
Surface177m²
Coût Total446 730€
Loyer Annuel36 953€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+419€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 345 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 1 949,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 177 m² - Maison 6 pièces 177 m²

EXCLUSIVITE LBI ! Epinay-sur-Seine, à moins de 10 minutes à pied de la gare d'Epinay, une maison d'habitation à rénover qui se décompose de la façon suivante :

  • au rez-de-chaussée, une entrée, un bureau, une chambre, une salle d'eau avec WC, un garage (possibilité de garer une deuxième voiture devant le garage), et un accès à un jardin d'une trentaine de m²
  • au premier étage, un palier, un grand et beau double séjour, une cuisine et des WC
  • au deuxième étage, un palier, 2 chambres + une cuisine transformable en chambre, et une salle de bain avec WC.

Un audit énergétique a été établi et indique deux scenarii :

  • de G à B pour 51.800 €
  • de G à E pour 36.100 €

Surface : 177 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/01/2026

Consommation énergie primaire : 434 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Épinay-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93800
Coordonnées : 48.955790, 2.303394
Total : 446 730€
Prix d'acquisition : 345 000€
Travaux : 74 130€
Valeur du bien : 419 130€
Frais de notaire : 27 600€
Coût estimé : 27 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 17.40€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 27.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 3079€/mois
Loyer annuel estimé : 36953€/an
Fourchette totale : 1917€ - 4947€/mois
Fourchette annuelle : 23002€ - 59366€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 13.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :446 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 222,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :130,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 352,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :219 895,86€
Coût de l'assurance :39 088,87€
Taxe foncière : 3 695,30€/an
Soit par mois : 307,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 079,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 660,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :419,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
JardinRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et entretien du jardin
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 2/5 visible - nécessite un nettoyage et un entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 130 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 080€
    Isolation combles: 177 m² × 40€/m² = 7080€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€ (incluant installation)
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 500€
    Rénovation chambre (15 m²): 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant revêtement, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation 2 chambres (30 m²): 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant revêtement, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Jardin:150€
    Entretien jardin: 10 m² × 15€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 079 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 953 €/an
Calcul : 3 079 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 173 €/an
Base de calcul : Emprunt de 446 730 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 564 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 562 €
Revenus locatifs : +36 953 €
Charges déductibles : -94 562 €
Résultat foncier Année 1 : -57 609 €(Déficit de 57 609 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 209 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 432 €/an
Revenus locatifs : +36 953 €
Charges déductibles : -20 432 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 521 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36209.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 345 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 224 250 €(65% de 345 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 155 €/an
Calcul : 224 250 € × 3,636% = 8 155 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 953 €94 577 €15 188 €-57 624 €21 400 €36 224 €36 224 €
237 692 €20 045 €14 787 €17 647 €--18 577 €
338 446 €19 630 €14 371 €18 816 €---
439 215 €19 201 €13 942 €20 014 €---
539 999 €18 756 €13 497 €21 243 €---
640 799 €18 296 €13 037 €22 503 €---
741 615 €17 820 €12 561 €23 796 €---
842 447 €17 327 €12 068 €25 121 €---
943 296 €16 817 €11 558 €26 480 €---
1044 162 €16 289 €11 030 €27 874 €---
1145 046 €15 742 €10 483 €29 303 €---
1245 946 €15 177 €9 918 €30 770 €---
1346 865 €14 591 €9 332 €32 274 €---
1447 803 €13 986 €8 727 €33 817 €---
1548 759 €13 359 €8 100 €35 400 €---
1649 734 €12 710 €7 451 €37 024 €---
1750 729 €12 038 €6 780 €38 690 €---
1851 743 €11 343 €6 085 €40 400 €---
1952 778 €10 624 €5 365 €42 154 €---
2053 834 €9 880 €4 621 €43 954 €---
2154 910 €9 109 €3 851 €45 801 €---
2256 008 €8 312 €3 053 €47 696 €---
2357 129 €7 487 €2 228 €49 642 €---
2458 271 €6 633 €1 374 €51 638 €---
2559 437 €5 749 €490 €53 687 €---
TOTAL1 183 616 €425 497 €219 896 €758 119 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 758 119 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 760 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 760 €-6 420 €+14 180 €
2+7 760 €0 €+7 760 €
3+7 760 €+72 €+7 688 €
4+7 760 €+6 004 €+1 756 €
5+7 760 €+6 373 €+1 387 €
6+7 760 €+6 751 €+1 009 €
7+7 760 €+7 139 €+621 €
8+7 760 €+7 536 €+224 €
9+7 760 €+7 944 €-184 €
10+7 760 €+8 362 €-602 €
11+7 760 €+8 791 €-1 031 €
12+7 760 €+9 231 €-1 471 €
13+7 760 €+9 682 €-1 922 €
14+7 760 €+10 145 €-2 385 €
15+7 760 €+10 620 €-2 860 €
16+7 760 €+11 107 €-3 347 €
17+7 760 €+11 607 €-3 847 €
18+7 760 €+12 120 €-4 360 €
19+7 760 €+12 646 €-4 886 €
20+7 760 €+13 186 €-5 426 €
21+7 760 €+13 740 €-5 980 €
22+7 760 €+14 309 €-6 549 €
23+7 760 €+14 892 €-7 132 €
24+7 760 €+15 491 €-7 731 €
25+7 760 €+16 106 €-8 346 €
Total+194 000 €+227 436 €+-33 436 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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