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MAISON DE HAMEAU A RENOVER

Bien expiré
VilleBrossac (16)
Surface85m²
Coût Total109 200€
Loyer Annuel7 152€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 529,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

Située sur la commune de Brossac, cette charmante maison ancienne offre un beau potentiel de rénovation pour les amoureux de la pierre et des projets de caractère.

Implantée sur un agréable terrain arboré, la propriété bénéficie d'un cadre paisible, idéal pour une résidence principale, une maison de vacances ou un investissement locatif.

La maison, de plain-pied, se compose actuellement de plusieurs pièces à réinventer selon vos envies. L'intérieur conserve des éléments authentiques, et des ouvertures donnant sur le jardin. Des travaux sont à prévoir...

À l'extérieur, vous profiterez d'un vaste terrain enherbé, parfait pour aménager un jardin, un potager, une terrasse ou même une piscine.

Un bien rare pour les amateurs de rénovation et de nature, à découvrir sans tarder. Yann EPAUD - 06 12 30 40 81

  • https://next-home-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Brossac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16480
Coordonnées : 45.311979, -0.084312
Total : 109 200€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 60 600€
Valeur du bien : 105 600€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.01€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7152€/an
Fourchette totale : 475€ - 748€/mois
Fourchette annuelle : 5698€ - 8978€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 052,02 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :89 422 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-44 422€ (-49.7%)
Marge achat-revente :-19 778€ (-22.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 804,28€
Coût de l'assurance :9 555,00€
Taxe foncière : 715,22€/an
Soit par mois : 59,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 596,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 638,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: État de la plomberie à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 600 €(713 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 100€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€ = 9500€ (fourniture et pose incluses)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation lourde chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 tuyauterie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brossac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 152 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 471 €
Revenus locatifs : +7 152 €
Charges déductibles : -65 471 €
Résultat foncier Année 1 : -58 319 €(Déficit de 58 319 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 919 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 871 €/an
Revenus locatifs : +7 152 €
Charges déductibles : -4 871 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 281 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36919.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 152 €65 475 €3 778 €-58 323 €21 400 €36 923 €36 923 €
27 295 €4 776 €3 679 €2 519 €--34 404 €
37 441 €4 674 €3 576 €2 768 €--31 636 €
47 590 €4 567 €3 470 €3 022 €--28 614 €
57 742 €4 458 €3 360 €3 284 €--25 330 €
67 897 €4 344 €3 246 €3 553 €--21 777 €
78 055 €4 226 €3 128 €3 829 €--17 948 €
88 216 €4 104 €3 006 €4 112 €--13 836 €
98 380 €3 977 €2 880 €4 402 €--9 434 €
108 548 €3 847 €2 749 €4 701 €--4 733 €
118 718 €3 711 €2 614 €5 007 €---
128 893 €3 571 €2 473 €5 322 €---
139 071 €3 425 €2 328 €5 645 €---
149 252 €3 275 €2 177 €5 977 €---
159 437 €3 119 €2 021 €6 318 €---
169 626 €2 957 €1 860 €6 668 €---
179 818 €2 790 €1 693 €7 028 €---
1810 015 €2 617 €1 520 €7 398 €---
1910 215 €2 438 €1 340 €7 777 €---
2010 419 €2 252 €1 155 €8 167 €---
2110 628 €2 060 €963 €8 568 €---
2210 840 €1 861 €763 €8 979 €---
2311 057 €1 655 €557 €9 402 €---
2411 278 €1 441 €344 €9 837 €---
2511 504 €1 220 €123 €10 284 €---
TOTAL229 086 €142 840 €54 804 €86 246 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 502 €-6 420 €+7 922 €
2+1 502 €0 €+1 502 €
3+1 502 €0 €+1 502 €
4+1 502 €0 €+1 502 €
5+1 502 €0 €+1 502 €
6+1 502 €0 €+1 502 €
7+1 502 €0 €+1 502 €
8+1 502 €0 €+1 502 €
9+1 502 €0 €+1 502 €
10+1 502 €0 €+1 502 €
11+1 502 €+82 €+1 420 €
12+1 502 €+1 597 €-95 €
13+1 502 €+1 694 €-192 €
14+1 502 €+1 793 €-291 €
15+1 502 €+1 895 €-393 €
16+1 502 €+2 001 €-499 €
17+1 502 €+2 108 €-606 €
18+1 502 €+2 219 €-717 €
19+1 502 €+2 333 €-831 €
20+1 502 €+2 450 €-948 €
21+1 502 €+2 570 €-1 068 €
22+1 502 €+2 694 €-1 192 €
23+1 502 €+2 821 €-1 319 €
24+1 502 €+2 951 €-1 449 €
25+1 502 €+3 085 €-1 583 €
Total+37 550 €+25 874 €+11 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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