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Appartement - Duplex - 3 Chambres - Garage - Place de parking - Proche commodités

Bien expiré
VilleGivors (69)
Surface87m²
Coût Total161 700€
Loyer Annuel11 156€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 540,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

La Team MAUGÉ vous propose un beau duplex à proximité du centre de Givors. Cet appartement offre un cadre de vie agréable, avec une proximité immédiate des commodités et des transports en commun, tout en étant à seulement 20 minutes de la Part-Dieu. Vous apprécierez coté pièce de vie , tourné vers les collines l'écrin de verdure qui s'offre à vous.

️Disposition :

  • Premier niveau :
  • Cuisine ouverte sur séjour : 28m²
  • Chambre 1 : 10,11m²
  • Un cellier : 2,69m²
  • Une salle de bain avec toilettes intégrées et espace buanderie : 6,91m²
  • Étage (sous-comble mansardé)
  • Chambre 2 : 7,21m² ( 17,28m² au sol)
  • Chambre 3 : 6,8m² ( 20m² au sol)

️Caractéristiques du bien :

  • Surface au sol de 87m²
  • Surface carrez de 63m²
  • Garage fermé en sus pour 5 000€ TTC
  • Une place de stationnement extérieure
  • Chauffage individuel au gaz
  • Nombre de lots : 5
  • Charges de copropriété : 160 €/an (incluant l'assurance du bâtiment et l'électricité des parties communes)
  • Syndic bénévole en ASL
  • Travaux récents : révision générale de la toiture et bandeaux de toiture refaits à neuf
  • Exposition sud côté cuisine et sud-ouest côté séjour
  • Taxe foncière : 906€
  • DPE 171 (D) GES 36 (D)
  • Estimation des dépenses énergétiques annuelles : Entre 790€ et 1120€ (année de référence 2021)
  • Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr
  • Honoraires charge vendeur
  • Pas de procédure en cours

Sabrina KARATAY Agent Commercial Immobilier RSAC 879 896 991 délivré à Vienne EI

MAUGÉ Immobilier SASU au capital de 10.000 € RCS n°893 649 889 délivré à Vienne CPI n°38022021000000004 délivrée par la CCI Nord-Isère

À très vite ! La team Maugé . - https://www.maugeimmobilier.com/bar%C3%A8me-d-honoraires

Ville : Givors
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69700
Coordonnées : 45.587863, 4.774123
Total : 161 700€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 16 980€
Valeur du bien : 150 980€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 10.69€/m²/mois
Fourchette : 8.53€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 930€/mois
Loyer annuel estimé : 11156€/an
Fourchette totale : 742€ - 1165€/mois
Fourchette annuelle : 8902€ - 13979€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 870,68 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 749 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-28 749€ (-17.7%)
Marge achat-revente :1 049€ (0.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 933,69€
Coût de l'assurance :14 148,75€
Taxe foncière : 906,00€/an
Soit par mois : 75,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 13,33€/mois
Soit par an : 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 929,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du système de chauffage
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain (6,91 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement cosmétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 980 €(195 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain (6,91 m²): 6,91 m² × 800€/m² = 5528€, Main d'œuvre: 472€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Givors (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 930 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 156 €/an
Calcul : 930 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 906 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 160 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 249 €
Revenus locatifs : +11 156 €
Charges déductibles : -24 249 €
Résultat foncier Année 1 : -13 093 €(Déficit de 13 093 €)
Imputable sur revenu global : 13 093 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 269 €/an
Revenus locatifs : +11 156 €
Charges déductibles : -7 269 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 887 €/an
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 156 €24 254 €5 642 €-13 098 €13 098 €--
211 379 €7 127 €5 495 €4 252 €---
311 606 €6 974 €5 342 €4 632 €---
411 838 €6 816 €5 184 €5 022 €---
512 075 €6 653 €5 021 €5 422 €---
612 317 €6 483 €4 851 €5 833 €---
712 563 €6 308 €4 676 €6 255 €---
812 814 €6 126 €4 494 €6 688 €---
913 070 €5 937 €4 305 €7 133 €---
1013 332 €5 742 €4 110 €7 590 €---
1113 599 €5 540 €3 908 €8 059 €---
1213 871 €5 331 €3 699 €8 540 €---
1314 148 €5 114 €3 482 €9 034 €---
1414 431 €4 889 €3 257 €9 542 €---
1514 719 €4 656 €3 024 €10 063 €---
1615 014 €4 415 €2 783 €10 599 €---
1715 314 €4 165 €2 533 €11 149 €---
1815 620 €3 906 €2 274 €11 714 €---
1915 933 €3 638 €2 006 €12 294 €---
2016 252 €3 361 €1 729 €12 891 €---
2116 577 €3 073 €1 441 €13 503 €---
2216 908 €2 775 €1 143 €14 133 €---
2317 246 €2 467 €835 €14 780 €---
2417 591 €2 147 €515 €15 444 €---
2517 943 €1 816 €184 €16 127 €---
TOTAL357 315 €139 712 €81 934 €217 603 €13 098 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 930 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 603 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 343 €-3 930 €+6 273 €
2+2 343 €+1 276 €+1 067 €
3+2 343 €+1 390 €+953 €
4+2 343 €+1 507 €+836 €
5+2 343 €+1 627 €+716 €
6+2 343 €+1 750 €+593 €
7+2 343 €+1 877 €+466 €
8+2 343 €+2 007 €+336 €
9+2 343 €+2 140 €+203 €
10+2 343 €+2 277 €+66 €
11+2 343 €+2 418 €-75 €
12+2 343 €+2 562 €-219 €
13+2 343 €+2 710 €-367 €
14+2 343 €+2 863 €-520 €
15+2 343 €+3 019 €-676 €
16+2 343 €+3 180 €-837 €
17+2 343 €+3 345 €-1 002 €
18+2 343 €+3 514 €-1 171 €
19+2 343 €+3 688 €-1 345 €
20+2 343 €+3 867 €-1 524 €
21+2 343 €+4 051 €-1 708 €
22+2 343 €+4 240 €-1 897 €
23+2 343 €+4 434 €-2 091 €
24+2 343 €+4 633 €-2 290 €
25+2 343 €+4 838 €-2 495 €
Total+58 575 €+65 281 €+-6 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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