Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 65 m²

VilleMeaux (77)
Surface65
Coût Total209 900
Loyer Annuel11 512
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-249
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 076,92 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 65 m² - Appartement 3 pièces 65 m²

Je vous propose, en exclusivité, quartier Beauval, à deux pas des commerces et transports, cet appartement situé au 6ème étage. Il se compose d'une entrée avec placard, double séjour (séparable pour créer une seconde chambre), d'une cuisine séparée, d'une salle de bain et WC séparés, d'une chambre et de 3 balcons. Cet appartement nécessite des travaux de rénovation. Sans vis-à-vis et très lumineux, il offre un très beau potentiel. Une place de stationnement et une cave sont rattachés à cet appartement. Nicolas LECLERE vous offre une disponibilité 7/7.

Votre conseiller Réseau ImmoForfait : Nicolas LECLERE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 847970043 RCP BEAZLEY AACI/16207/20052

Surface : 65 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 80 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/04/2025

Consommation énergie primaire : 257 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 300 € et 1 810 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Coordonnées : 48.949257, 2.913467
Total : 209 900
Prix d'acquisition : 135 000
Travaux : 64 100
Valeur du bien : 199 100
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 959€/mois
Loyer annuel estimé : 11512€/an
Fourchette totale : 805€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 9664€ - 13714€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 126,99 €/m²
Basé sur :152 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 254
Prix d'achat :135 000
Décote à l'achat :-3 254 (-2.4%)
Marge achat-revente :-71 646€ (-51.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 050,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :61,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 112,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 342,66
Coût de l'assurance :18 366,25
Taxe foncière : 1 151,24€/an
Soit par mois : 95,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 959,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 207,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-248,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 100(986 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:7 500
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:6 000
    Rénovation salon: 35 m² × 150€/m² = 5250€, Main d'œuvre: 750€
  • Électricité:2 000
    Tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie:3 000
    Mise à jour plomberie: 1 plomberie complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 959 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 512 €/an
Calcul : 959 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 900 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 735 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 151 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 240
Revenus locatifs : +11 512
Charges déductibles : -73 240
Résultat foncier Année 1 : -61 728(Déficit de 61 728 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 328
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 140 €/an
Revenus locatifs : +11 512
Charges déductibles : -9 140
Résultat foncier Années 2+ : 2 372 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40327.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 51273 2477 261-61 73521 400 €40 335 €40 335 €
211 7438 9577 0712 786--37 549 €
311 9778 7606 8743 218--34 332 €
412 2178 5566 6703 661--30 670 €
512 4618 3456 4594 117--26 554 €
612 7118 1266 2404 585--21 969 €
712 9657 8996 0135 065--16 904 €
813 2247 6655 7795 559--11 344 €
913 4897 4225 5366 067--5 277 €
1013 7587 1705 2846 588---
1114 0346 9105 0247 124---
1214 3146 6404 7547 674---
1314 6006 3604 4758 240---
1414 8926 0714 1858 821---
1515 1905 7713 8869 419---
1615 4945 4613 57510 033---
1715 8045 1403 25410 664---
1816 1204 8072 92111 313---
1916 4424 4622 57711 980---
2016 7714 1062 22012 666---
2117 1073 7361 85013 371---
2217 4493 3531 46814 096---
2317 7982 9571 07114 841---
2418 1542 54766115 607---
2518 5172 12223616 395---
TOTAL368 744216 590105 343152 15521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 155
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 418-6 420+8 838
2+2 4180+2 418
3+2 4180+2 418
4+2 4180+2 418
5+2 4180+2 418
6+2 4180+2 418
7+2 4180+2 418
8+2 4180+2 418
9+2 4180+2 418
10+2 418+393+2 025
11+2 418+2 137+281
12+2 418+2 302+116
13+2 418+2 472-54
14+2 418+2 646-228
15+2 418+2 826-408
16+2 418+3 010-592
17+2 418+3 199-781
18+2 418+3 394-976
19+2 418+3 594-1 176
20+2 418+3 800-1 382
21+2 418+4 011-1 593
22+2 418+4 229-1 811
23+2 418+4 452-2 034
24+2 418+4 682-2 264
25+2 418+4 919-2 501
Total+60 450+45 646+14 804
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →