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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface88m²
Coût Total314 780€
Loyer Annuel19 810€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 238 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 2 704,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Gardien, Digicode, Interphone, Toilettes dans la salle de bains

Résidence du Grand Pavois, ravalement de 2025, appartement 4 pièces de près de 88m², comprenant une entrée ouvrant sur un séjour et salle à manger donnant sur grand balcon de 10m², 2 chambres (ou 3 en supprimant la salle à manger), cuisine independante avec cellier, une salle de bains, une salle de douche, un WC, un dressing et placards. Cave et parking en sous sol. Copropriété très bien entretenue, sécurisée avec gardien, à promimité immédiate des commerces et accessible à pied du Métro Université!

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.786608, 2.445581
Total : 314 780€
Prix d'acquisition : 238 000€
Travaux : 57 740€
Valeur du bien : 295 740€
Frais de notaire : 19 040€
Coût estimé : 19 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1651€/mois
Loyer annuel estimé : 19810€/an
Fourchette totale : 1249€ - 2182€/mois
Fourchette annuelle : 14990€ - 26180€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 106,31 €/m²
Basé sur :220 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 355 €
Prix d'achat :238 000 €
Décote à l'achat :-35 355€ (-12.9%)
Marge achat-revente :-41 425€ (-15.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 580,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :91,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 672,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 499,61€
Coût de l'assurance :27 543,25€
Taxe foncière : 1 981,02€/an
Soit par mois : 165,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 650,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 837,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour pour conformité et esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour conformité et esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement du sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture vieillissante dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et le couloir
Quantité: salle à manger et couloir (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 740 €(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Menuiseries:11 880€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 1080€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 810 €/an
Calcul : 1 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 973 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 780 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 102 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 981 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 796 €
Revenus locatifs : +19 810 €
Charges déductibles : -71 796 €
Résultat foncier Année 1 : -51 986 €(Déficit de 51 986 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 586 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 056 €/an
Revenus locatifs : +19 810 €
Charges déductibles : -14 056 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30585.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 238 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 700 €(65% de 238 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 625 €/an
Calcul : 154 700 € × 3,636% = 5 625 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 810 €71 806 €10 983 €-51 996 €21 400 €30 596 €30 596 €
220 206 €13 779 €10 697 €6 427 €--24 169 €
320 611 €13 483 €10 400 €7 128 €--17 041 €
421 023 €13 175 €10 092 €7 848 €--9 193 €
521 443 €12 857 €9 774 €8 587 €--607 €
621 872 €12 527 €9 444 €9 345 €---
722 310 €12 185 €9 102 €10 125 €---
822 756 €11 831 €8 748 €10 925 €---
923 211 €11 464 €8 381 €11 747 €---
1023 675 €11 084 €8 001 €12 591 €---
1124 149 €10 690 €7 608 €13 458 €---
1224 632 €10 283 €7 200 €14 349 €---
1325 124 €9 860 €6 778 €15 264 €---
1425 627 €9 423 €6 340 €16 204 €---
1526 139 €8 970 €5 887 €17 169 €---
1626 662 €8 500 €5 418 €18 162 €---
1727 195 €8 014 €4 931 €19 181 €---
1827 739 €7 510 €4 428 €20 229 €---
1928 294 €6 989 €3 906 €21 305 €---
2028 860 €6 448 €3 365 €22 412 €---
2129 437 €5 888 €2 806 €23 549 €---
2230 026 €5 308 €2 226 €24 717 €---
2330 626 €4 708 €1 625 €25 919 €---
2431 239 €4 085 €1 002 €27 154 €---
2531 864 €3 441 €358 €28 423 €---
TOTAL634 528 €294 308 €159 500 €340 219 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 219 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 160 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 160 €-6 420 €+10 580 €
2+4 160 €0 €+4 160 €
3+4 160 €0 €+4 160 €
4+4 160 €0 €+4 160 €
5+4 160 €0 €+4 160 €
6+4 160 €+2 622 €+1 538 €
7+4 160 €+3 037 €+1 123 €
8+4 160 €+3 278 €+882 €
9+4 160 €+3 524 €+636 €
10+4 160 €+3 777 €+383 €
11+4 160 €+4 037 €+123 €
12+4 160 €+4 305 €-145 €
13+4 160 €+4 579 €-419 €
14+4 160 €+4 861 €-701 €
15+4 160 €+5 151 €-991 €
16+4 160 €+5 448 €-1 288 €
17+4 160 €+5 754 €-1 594 €
18+4 160 €+6 069 €-1 909 €
19+4 160 €+6 392 €-2 232 €
20+4 160 €+6 723 €-2 563 €
21+4 160 €+7 065 €-2 905 €
22+4 160 €+7 415 €-3 255 €
23+4 160 €+7 776 €-3 616 €
24+4 160 €+8 146 €-3 986 €
25+4 160 €+8 527 €-4 367 €
Total+104 000 €+102 066 €+1 934 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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