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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNancy (54)
Surface43m²
Coût Total97 160€
Loyer Annuel7 082€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 70 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 627,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Non meublé

Bel appartement de type T2 sur la commune de Nancy, rue du Maréchal Koenig. Situé au 2ème étage sur 5 avec ascenseur, il dispose d'une place de parking privative en souterrain ainsi que d'un balcon de 10m2.

Il d'agence de la manière suivante:

  • Une entrée
  • Un wc séparé
  • Une chambre
  • Une salle d'eau
  • Un séjour
  • Une cuisine ouverte

Visionnez la video 360° en bas de page de notre site.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie C, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 560.00 euros et 800.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.687459, 6.168170
Total : 97 160€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 21 560€
Valeur du bien : 91 560€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 13.72€/m²/mois
Fourchette : 11.11€ - 16.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7082€/an
Fourchette totale : 478€ - 729€/mois
Fourchette annuelle : 5733€ - 8748€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 261,9 €/m²
Basé sur :1185 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 262 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-27 262€ (-28.0%)
Marge achat-revente :102€ (0.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 509,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 203,19€
Coût de l'assurance :8 501,50€
Taxe foncière : 708,18€/an
Soit par mois : 59,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 590,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 114 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain bien entretenue
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 560 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ (moyenne pour une cuisine complète), Plomberie mise aux normes: 2 000€, Électricité mise aux normes: 1 500€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€, Main d'œuvre: 480€
  • Salle de bain:600€
    Vérification robinetterie: 200€, Peinture murs et plafonds 10 m²: 40€/m² × 10 = 400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 082 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 261 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 870 €
Revenus locatifs : +7 082 €
Charges déductibles : -25 870 €
Résultat foncier Année 1 : -18 788 €(Déficit de 18 788 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 088 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 310 €/an
Revenus locatifs : +7 082 €
Charges déductibles : -4 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8087.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 082 €25 873 €3 265 €-18 791 €10 700 €8 091 €8 091 €
27 223 €4 226 €3 178 €2 997 €--5 094 €
37 368 €4 136 €3 088 €3 231 €--1 862 €
47 515 €4 044 €2 995 €3 472 €---
57 666 €3 948 €2 899 €3 718 €---
67 819 €3 848 €2 800 €3 970 €---
77 975 €3 746 €2 697 €4 230 €---
88 135 €3 639 €2 591 €4 495 €---
98 297 €3 529 €2 481 €4 768 €---
108 463 €3 416 €2 368 €5 048 €---
118 633 €3 298 €2 250 €5 335 €---
128 805 €3 176 €2 128 €5 629 €---
138 981 €3 050 €2 002 €5 931 €---
149 161 €2 920 €1 872 €6 241 €---
159 344 €2 785 €1 737 €6 559 €---
169 531 €2 646 €1 598 €6 885 €---
179 722 €2 502 €1 453 €7 220 €---
189 916 €2 352 €1 304 €7 564 €---
1910 114 €2 198 €1 150 €7 916 €---
2010 317 €2 038 €990 €8 278 €---
2110 523 €1 873 €825 €8 650 €---
2210 734 €1 702 €654 €9 031 €---
2310 948 €1 525 €477 €9 423 €---
2411 167 €1 342 €294 €9 825 €---
2511 391 €1 153 €105 €10 237 €---
TOTAL226 831 €94 969 €47 203 €131 862 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 082 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 487 €-3 210 €+4 697 €
2+1 487 €0 €+1 487 €
3+1 487 €0 €+1 487 €
4+1 487 €+483 €+1 004 €
5+1 487 €+1 115 €+372 €
6+1 487 €+1 191 €+296 €
7+1 487 €+1 269 €+218 €
8+1 487 €+1 349 €+138 €
9+1 487 €+1 430 €+57 €
10+1 487 €+1 514 €-27 €
11+1 487 €+1 600 €-113 €
12+1 487 €+1 689 €-202 €
13+1 487 €+1 779 €-292 €
14+1 487 €+1 872 €-385 €
15+1 487 €+1 968 €-481 €
16+1 487 €+2 066 €-579 €
17+1 487 €+2 166 €-679 €
18+1 487 €+2 269 €-782 €
19+1 487 €+2 375 €-888 €
20+1 487 €+2 484 €-997 €
21+1 487 €+2 595 €-1 108 €
22+1 487 €+2 709 €-1 222 €
23+1 487 €+2 827 €-1 340 €
24+1 487 €+2 947 €-1 460 €
25+1 487 €+3 071 €-1 584 €
Total+37 175 €+39 559 €+-2 384 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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