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Maison à vendre

VilleSaint-Paul-Cap-de-Joux (81)
Surface250m²
Coût Total280 800€
Loyer Annuel26 687€
Rentabilité9.50%
Cashflow/mois+509€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 255 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 020 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 3 étages, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, 2 parkings: 2 places dans la rue

Je mets en vente cette maison bourgeoise de 8 pièces de 250 m² située à Saint-Paul-Cap-de-Joux. Construite en 1896, cette maison de ville offre un charme authentique avec ses 4 étages. Cette maison comprend 4 chambres et 2 salles de bain, dont une somptueuse suite parentale de 70 m², offrant un espace privatif exceptionnel. La cuisine équipée s'ouvre sur les espaces de vie, offrant une belle luminosité et une belle perspective. L'agencement intérieur bénéficie d'une exposition sud-est, créant une ambiance chaleureuse et accueillante.

  • Très bon état général
  • Doubles vitrages
  • Cuisine équipée et ouverte
  • Climatisation
  • Plusieurs toilettes
  • Cave et sous-sol

Chauffage pompe à chaleur AIR/EAU. Classe énergie C - Classe climat A. Une belle opportunité à saisir ! Contactez moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Disponibilité à partir de juillet 2026.

Ville : Saint-Paul-Cap-de-Joux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81220
Coordonnées : 43.637816, 1.996421
Total : 280 800€
Prix d'acquisition : 255 000€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 260 400€
Frais de notaire : 20 400€
Coût estimé : 20 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 6.85€ - 11.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 2224€/mois
Loyer annuel estimé : 26687€/an
Fourchette totale : 1713€ - 2887€/mois
Fourchette annuelle : 20555€ - 34648€/an
Rentabilité brute :9.50%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 12.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 678,55 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :419 638 €
Prix d'achat :255 000 €
Décote à l'achat :-164 638€ (-39.2%)
Marge achat-revente :138 838€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 410,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :81,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 492,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 281,88€
Coût de l'assurance :24 570,00€
Taxe foncière : 2 668,69€/an
Soit par mois : 222,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 223,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 714,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :509,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 114 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et changement de robinetterie dans les 2 salles de bain
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et changement de robinetterie dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(22 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Peinture des murs et plafonds dans 4 chambres: 100 m² × 24€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Peinture et changement de robinetterie dans 2 salles de bain: Peinture 20 m² × 24€/m² = 480€, Robinetterie: 2 × 60€ = 120€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-Cap-de-Joux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 224 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 687 €/an
Calcul : 2 224 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 789 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 983 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 669 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 840 €
Revenus locatifs : +26 687 €
Charges déductibles : -18 840 €
Résultat foncier Année 1 : 7 847 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 440 €/an
Revenus locatifs : +26 687 €
Charges déductibles : -13 440 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 247 €/an
Prix d'achat du bien : 255 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 750 €(65% de 255 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 027 €/an
Calcul : 165 750 € × 3,636% = 6 027 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 687 €18 849 €9 798 €7 838 €---
227 221 €13 194 €9 542 €14 027 €---
327 765 €12 929 €9 277 €14 836 €---
428 320 €12 654 €9 003 €15 666 €---
528 887 €12 370 €8 719 €16 516 €---
629 464 €12 076 €8 424 €17 389 €---
730 054 €11 771 €8 119 €18 283 €---
830 655 €11 455 €7 804 €19 200 €---
931 268 €11 128 €7 476 €20 140 €---
1031 893 €10 789 €7 138 €21 104 €---
1132 531 €10 438 €6 786 €22 093 €---
1233 182 €10 074 €6 423 €23 107 €---
1333 845 €9 698 €6 046 €24 148 €---
1434 522 €9 307 €5 656 €25 215 €---
1535 213 €8 903 €5 252 €26 310 €---
1635 917 €8 484 €4 833 €27 433 €---
1736 635 €8 051 €4 399 €28 585 €---
1837 368 €7 601 €3 950 €29 767 €---
1938 115 €7 136 €3 484 €30 980 €---
2038 878 €6 654 €3 002 €32 224 €---
2139 655 €6 154 €2 503 €33 501 €---
2240 448 €5 637 €1 985 €34 812 €---
2341 257 €5 101 €1 449 €36 156 €---
2442 082 €4 546 €894 €37 537 €---
2542 924 €3 971 €319 €38 953 €---
TOTAL854 788 €238 969 €142 282 €615 819 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 615 819 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 687 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 604 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 604 €+2 351 €+3 253 €
2+5 604 €+4 208 €+1 396 €
3+5 604 €+4 451 €+1 153 €
4+5 604 €+4 700 €+904 €
5+5 604 €+4 955 €+649 €
6+5 604 €+5 217 €+387 €
7+5 604 €+5 485 €+119 €
8+5 604 €+5 760 €-156 €
9+5 604 €+6 042 €-438 €
10+5 604 €+6 331 €-727 €
11+5 604 €+6 628 €-1 024 €
12+5 604 €+6 932 €-1 328 €
13+5 604 €+7 244 €-1 640 €
14+5 604 €+7 564 €-1 960 €
15+5 604 €+7 893 €-2 289 €
16+5 604 €+8 230 €-2 626 €
17+5 604 €+8 575 €-2 971 €
18+5 604 €+8 930 €-3 326 €
19+5 604 €+9 294 €-3 690 €
20+5 604 €+9 667 €-4 063 €
21+5 604 €+10 050 €-4 446 €
22+5 604 €+10 443 €-4 839 €
23+5 604 €+10 847 €-5 243 €
24+5 604 €+11 261 €-5 657 €
25+5 604 €+11 686 €-6 082 €
Total+140 100 €+184 746 €+-44 646 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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