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Appartement 4 pièces 86 m²

Bien expiré
VilleFeurs (42)
Surface86m²
Coût Total178 870€
Loyer Annuel9 560€
Rentabilité5.34%
Cashflow/mois-219€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 383,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 86 m² - Appartement 4 pièces 86 m²

FEURS - A proximité du centre-ville, dans une résidence qui va être sécurisée et dotée d'un ascenseur, appartement de 85.60 m² au 1er étage offrant cuisine, séjour donnant sur grand balcon, 3 chambres, salle de bains, sanitaires, cellier, cave et garage. Nb de lots : 18 - Charges annuelles à définir lors de la mise en copropriété - « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » - Honoraires à la charge des vendeurs - Contact : Sonia RECORBET au [Coordonnées masquées]. Honoraires à la charge du vendeur.

Surface : 86 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/11/2024

Consommation énergie primaire : 143 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Feurs
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42110
Coordonnées : 45.742886, 4.258347
Total : 178 870€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 50 350€
Valeur du bien : 169 350€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 9.26€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 12.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9560€/an
Fourchette totale : 608€ - 1044€/mois
Fourchette annuelle : 7293€ - 12533€/an
Rentabilité brute :5.34%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 7.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :884,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 936,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 328,52€
Coût de l'assurance :15 651,12€
Taxe foncière : 956,01€/an
Soit par mois : 79,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-219,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation ~6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 350 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Plomberie: 800€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Feurs (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 560 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 969 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 870 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 901 €
Revenus locatifs : +9 560 €
Charges déductibles : -57 901 €
Résultat foncier Année 1 : -48 341 €(Déficit de 48 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 941 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 551 €/an
Revenus locatifs : +9 560 €
Charges déductibles : -7 551 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 009 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26940.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 560 €57 907 €5 974 €-48 346 €21 400 €26 946 €26 946 €
29 751 €7 397 €5 815 €2 354 €--24 593 €
39 946 €7 233 €5 651 €2 713 €--21 879 €
410 145 €7 063 €5 481 €3 082 €--18 797 €
510 348 €6 887 €5 305 €3 461 €--15 335 €
610 555 €6 705 €5 123 €3 850 €--11 485 €
710 766 €6 516 €4 934 €4 250 €--7 235 €
810 982 €6 322 €4 740 €4 660 €--2 575 €
911 201 €6 120 €4 538 €5 081 €---
1011 425 €5 912 €4 330 €5 513 €---
1111 654 €5 696 €4 114 €5 957 €---
1211 887 €5 473 €3 891 €6 413 €---
1312 124 €5 243 €3 661 €6 882 €---
1412 367 €5 004 €3 422 €7 363 €---
1512 614 €4 758 €3 176 €7 857 €---
1612 867 €4 502 €2 920 €8 364 €---
1713 124 €4 239 €2 657 €8 885 €---
1813 386 €3 966 €2 384 €9 421 €---
1913 654 €3 683 €2 101 €9 971 €---
2013 927 €3 391 €1 809 €10 536 €---
2114 206 €3 089 €1 507 €11 117 €---
2214 490 €2 777 €1 195 €11 713 €---
2314 780 €2 454 €872 €12 326 €---
2415 075 €2 119 €537 €12 956 €---
2515 377 €1 774 €192 €13 603 €---
TOTAL306 212 €176 230 €86 329 €129 982 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 982 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 560 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 008 €-6 420 €+8 428 €
2+2 008 €0 €+2 008 €
3+2 008 €0 €+2 008 €
4+2 008 €0 €+2 008 €
5+2 008 €0 €+2 008 €
6+2 008 €0 €+2 008 €
7+2 008 €0 €+2 008 €
8+2 008 €0 €+2 008 €
9+2 008 €+752 €+1 256 €
10+2 008 €+1 654 €+354 €
11+2 008 €+1 787 €+221 €
12+2 008 €+1 924 €+84 €
13+2 008 €+2 065 €-57 €
14+2 008 €+2 209 €-201 €
15+2 008 €+2 357 €-349 €
16+2 008 €+2 509 €-501 €
17+2 008 €+2 666 €-658 €
18+2 008 €+2 826 €-818 €
19+2 008 €+2 991 €-983 €
20+2 008 €+3 161 €-1 153 €
21+2 008 €+3 335 €-1 327 €
22+2 008 €+3 514 €-1 506 €
23+2 008 €+3 698 €-1 690 €
24+2 008 €+3 887 €-1 879 €
25+2 008 €+4 081 €-2 073 €
Total+50 200 €+38 995 €+11 205 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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