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Appartement - 2 pièce(s) - 54 m²

VilleMans (72)
Surface54m²
Coût Total67 230€
Loyer Annuel8 336€
Rentabilité12.40%
Cashflow/mois+268€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 037,04 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 avec locataire en place - Le Mans, quartier des SablonsIdéal pour un investissement locatif !Situé en rez-de-chaussée dans le quartier des Sablons au Mans, cet appartement est vendu avec un locataire en place depuis 2013, offrant une rentabilité immédiate.Il se compose d'une cuisine ouverte sur un salon-séjour, d'une chambre, d'une salle d'eau et de WC séparés. Une cave en sous-sol complète ce bien.Vous apprécierez son emplacement privilégié, à seulement 100 mètres de la station de tramway T2, permettant un accès rapide aux commerces, services et au centre-ville. Parking libre en bas de la résidence.Prix : 56 000 € FAIUne belle opportunité pour les investisseurs. Contactez-nous dès maintenant pour obtenir plus d'informations ou organiser une visite.

Numéro de mandat : 5577

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.988724, 0.214934
Total : 67 230€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 6 750€
Valeur du bien : 62 750€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 12.86€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8336€/an
Fourchette totale : 563€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 6750€ - 10296€/an
Rentabilité brute :12.40%
Fourchette de rentabilité :10.04% - 15.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 456,52 €/m²
Basé sur :205 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 652 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-22 652€ (-28.8%)
Marge achat-revente :11 422€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :337,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :19,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 356,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 957,24€
Coût de l'assurance :5 882,62€
Taxe foncière : 833,64€/an
Soit par mois : 69,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 426,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :268,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques éléments datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 750 €(125 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 750€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6750€ = 6750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 750€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 750€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 336 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 230 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 235 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 156 €
Revenus locatifs : +8 336 €
Charges déductibles : -10 156 €
Résultat foncier Année 1 : -1 819 €(Déficit de 1 819 €)
Imputable sur revenu global : 1 819 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 406 €/an
Revenus locatifs : +8 336 €
Charges déductibles : -3 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 931 €/an
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 336 €10 158 €2 339 €-1 822 €1 822 €--
28 503 €3 347 €2 278 €5 156 €---
38 673 €3 284 €2 215 €5 390 €---
48 847 €3 218 €2 149 €5 629 €---
59 024 €3 150 €2 081 €5 873 €---
69 204 €3 080 €2 011 €6 124 €---
79 388 €3 007 €1 938 €6 381 €---
89 576 €2 932 €1 863 €6 644 €---
99 767 €2 853 €1 784 €6 914 €---
109 963 €2 772 €1 703 €7 190 €---
1110 162 €2 689 €1 620 €7 473 €---
1210 365 €2 602 €1 533 €7 764 €---
1310 573 €2 512 €1 443 €8 061 €---
1410 784 €2 419 €1 350 €8 365 €---
1511 000 €2 322 €1 253 €8 678 €---
1611 220 €2 222 €1 153 €8 998 €---
1711 444 €2 119 €1 050 €9 326 €---
1811 673 €2 011 €942 €9 662 €---
1911 906 €1 900 €831 €10 006 €---
2012 145 €1 785 €716 €10 359 €---
2112 387 €1 666 €597 €10 721 €---
2212 635 €1 543 €474 €11 093 €---
2312 888 €1 415 €346 €11 473 €---
2413 146 €1 282 €213 €11 863 €---
2513 409 €1 145 €76 €12 263 €---
TOTAL267 017 €67 431 €33 957 €199 586 €1 822 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 546 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 586 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 751 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 751 €-546 €+2 297 €
2+1 751 €+1 547 €+204 €
3+1 751 €+1 617 €+134 €
4+1 751 €+1 689 €+62 €
5+1 751 €+1 762 €-11 €
6+1 751 €+1 837 €-86 €
7+1 751 €+1 914 €-163 €
8+1 751 €+1 993 €-242 €
9+1 751 €+2 074 €-323 €
10+1 751 €+2 157 €-406 €
11+1 751 €+2 242 €-491 €
12+1 751 €+2 329 €-578 €
13+1 751 €+2 418 €-667 €
14+1 751 €+2 510 €-759 €
15+1 751 €+2 603 €-852 €
16+1 751 €+2 699 €-948 €
17+1 751 €+2 798 €-1 047 €
18+1 751 €+2 899 €-1 148 €
19+1 751 €+3 002 €-1 251 €
20+1 751 €+3 108 €-1 357 €
21+1 751 €+3 216 €-1 465 €
22+1 751 €+3 328 €-1 577 €
23+1 751 €+3 442 €-1 691 €
24+1 751 €+3 559 €-1 808 €
25+1 751 €+3 679 €-1 928 €
Total+43 775 €+59 876 €+-16 101 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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