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Studio à vendre

VilleMigennes (89)
Surface26
Coût Total68 292
Loyer Annuel3 816
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-106
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 900 €
Surface : 26 m²
Prix au m² : 1 342,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 3 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 15 m²), Entrée séparée, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave

Studio situé à Migennes, dans un secteur central et dynamique, à proximité immédiate des commerces, services et transports. Implanté au troisième étage d'un immeuble sans ascenseur, ce bien constitue une opportunité idéale pour un investissement locatif. Le logement se compose d'une entrée avec couloir, d'une cuisine aménagée et équipée (réfrigérateur encastré et table de cuisson), d'une salle d'eau, d'un WC indépendant et d'une pièce de vie fonctionnelle. Charges maîtrisées, agencement optimisé et gestion simplifiée. Idéal investisseur recherchant un produit avec locataire déjà en place, actuellement loué 320 € + 30 € de charges. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez moi dès maintenant : Mr Grégory LEBRET Tél. : Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de SENS sous le numéro 2021AC00104. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet :

Ville : Migennes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.964319, 3.515708
Total : 68 292
Prix d'acquisition : 34 900
Travaux : 30 600
Valeur du bien : 65 500
Frais de notaire : 2 792
Coût estimé : 2 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 26
Loyer prédit : 12.23€/m²/mois
Fourchette : 9.91€ - 15.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 318€/mois
Loyer annuel estimé : 3816€/an
Fourchette totale : 258€ - 392€/mois
Fourchette annuelle : 3092€ - 4710€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :817,86 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :21 264
Prix d'achat :34 900
Décote à l'achat :+13 636 (+64.1%)
Marge achat-revente :-47 028€ (-221.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 292
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :341,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :19,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 361,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 273,75
Coût de l'assurance :5 975,55
Taxe foncière : 381,60€/an
Soit par mois : 31,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 318,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 423,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 26 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des équipements de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 600(1 177 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:9 600
    Cuisine complète: 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² × 6 m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Migennes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 318 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 816 €/an
Calcul : 318 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 360 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 292 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 239 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 382 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 941
Revenus locatifs : +3 816
Charges déductibles : -33 941
Résultat foncier Année 1 : -30 125(Déficit de 30 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 725
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 341 €/an
Revenus locatifs : +3 816
Charges déductibles : -3 341
Résultat foncier Années 2+ : 475 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8724.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 685(65% de 34 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 825 €/an
Calcul : 22 685 € × 3,636% = 825
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 81633 9432 362-30 12721 400 €8 727 €8 727 €
23 8923 2812 301611--8 116 €
33 9703 2172 236753--7 363 €
44 0503 1512 170899--6 464 €
54 1313 0822 1011 049--5 416 €
64 2133 0112 0301 202--4 213 €
74 2972 9371 9571 360--2 853 €
84 3832 8611 8801 523--1 330 €
94 4712 7821 8011 689---
104 5602 7001 7191 861---
114 6522 6151 6342 037---
124 7452 5271 5472 217---
134 8402 4361 4562 403---
144 9362 3421 3622 594---
155 0352 2451 2642 790---
165 1362 1441 1632 992---
175 2392 0391 0593 199---
185 3431 9319503 412---
195 4501 8198383 631---
205 5591 7037223 856---
215 6701 5836024 088---
225 7841 4584774 326---
235 8991 3293494 570---
246 0171 1962154 822---
256 1381 057775 080---
TOTAL122 22889 38934 27432 83821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 32 838
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+801-6 420+7 221
2+8010+801
3+8010+801
4+8010+801
5+8010+801
6+8010+801
7+8010+801
8+8010+801
9+801+108+693
10+801+558+243
11+801+611+190
12+801+665+136
13+801+721+80
14+801+778+23
15+801+837-36
16+801+898-97
17+801+960-159
18+801+1 024-223
19+801+1 089-288
20+801+1 157-356
21+801+1 226-425
22+801+1 298-497
23+801+1 371-570
24+801+1 447-646
25+801+1 524-723
Total+20 025+9 852+10 173
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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