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Appartement de 92m2 avec terrasse de 15m2, box fermé et cellier

VilleÉvry (91)
Surface92m²
Coût Total224 820€
Loyer Annuel16 416€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-397€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 204 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 217,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À deux minutes du centre commercial régional Appartement sans travaux…Vous posez vos meubles Résidence sécurisée avec gardien et ascenseur Appartement refait entièrement Fenêtres PVC, volets roulants électriques Appartement très lumineux situé au 9ème étage avec ascenseur, exposé Sud-ouest Grand volume dans toutes les pièces 1 grande entrée avec 5 placards 1 cuisine aménagée et équipée 1 grand salon exposé Sud donnant sur la terrasse de 15m2 3 belles chambres 1 salle de bain 1 WC séparé 1 dégagement pouvant être aménagé en bureau ou dressing Porte blindée Box fermé en sous-sol 1cellier indépendant de 5 m2 Charge mensuelle de 345 € Taxe foncière de 2000€ Faible consommation électrique de 289€HT

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.631420, 2.427580
Total : 224 820€
Prix d'acquisition : 204 000€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 208 500€
Frais de notaire : 16 320€
Coût estimé : 16 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1368€/mois
Loyer annuel estimé : 16416€/an
Fourchette totale : 938€ - 1995€/mois
Fourchette annuelle : 11258€ - 23939€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 347,83 €/m²
Basé sur :193 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 000 €
Prix d'achat :204 000 €
Décote à l'achat :-12 000€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-8 820€ (-4.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 138,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :89,93€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 228,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 822,58€
Coût de l'assurance :26 978,40€
Taxe foncière : 2 000,00€/an
Soit par mois : 166,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 370,00€/mois
Soit par an : 4 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 368,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 765,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-397,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(49 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m² incluant la main d'œuvre. Aucun coût pour le chauffage car pas de travaux nécessaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 368 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 416 €/an
Calcul : 1 368 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 016 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 820 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 079 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 440 €/an
Calcul : 370 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 035 €
Revenus locatifs : +16 416 €
Charges déductibles : -20 035 €
Résultat foncier Année 1 : -3 619 €(Déficit de 3 619 €)
Imputable sur revenu global : 3 619 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 535 €/an
Revenus locatifs : +16 416 €
Charges déductibles : -15 535 €
Résultat foncier Années 2+ : 881 €/an
Prix d'achat du bien : 204 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 132 600 €(65% de 204 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 822 €/an
Calcul : 132 600 € × 3,636% = 4 822 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 416 €20 042 €8 023 €-3 626 €3 626 €--
216 745 €15 335 €7 816 €1 409 €---
317 080 €15 121 €7 601 €1 959 €---
417 421 €14 898 €7 379 €2 523 €---
517 770 €14 667 €7 148 €3 102 €---
618 125 €14 428 €6 909 €3 697 €---
718 488 €14 180 €6 661 €4 307 €---
818 857 €13 923 €6 404 €4 934 €---
919 234 €13 656 €6 137 €5 578 €---
1019 619 €13 380 €5 861 €6 239 €---
1120 011 €13 094 €5 575 €6 918 €---
1220 412 €12 797 €5 278 €7 615 €---
1320 820 €12 489 €4 970 €8 331 €---
1421 236 €12 170 €4 650 €9 067 €---
1521 661 €11 839 €4 320 €9 822 €---
1622 094 €11 496 €3 977 €10 599 €---
1722 536 €11 140 €3 621 €11 396 €---
1822 987 €10 771 €3 252 €12 215 €---
1923 447 €10 389 €2 870 €13 057 €---
2023 916 €9 993 €2 474 €13 923 €---
2124 394 €9 582 €2 063 €14 812 €---
2224 882 €9 156 €1 637 €15 725 €---
2325 379 €8 715 €1 196 €16 665 €---
2425 887 €8 257 €738 €17 630 €---
2526 405 €7 783 €264 €18 622 €---
TOTAL525 821 €309 301 €116 823 €216 520 €3 626 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 088 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 416 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 447 €-1 088 €+4 535 €
2+3 447 €+423 €+3 024 €
3+3 447 €+588 €+2 859 €
4+3 447 €+757 €+2 690 €
5+3 447 €+931 €+2 516 €
6+3 447 €+1 109 €+2 338 €
7+3 447 €+1 292 €+2 155 €
8+3 447 €+1 480 €+1 967 €
9+3 447 €+1 673 €+1 774 €
10+3 447 €+1 872 €+1 575 €
11+3 447 €+2 075 €+1 372 €
12+3 447 €+2 285 €+1 162 €
13+3 447 €+2 499 €+948 €
14+3 447 €+2 720 €+727 €
15+3 447 €+2 947 €+500 €
16+3 447 €+3 180 €+267 €
17+3 447 €+3 419 €+28 €
18+3 447 €+3 665 €-218 €
19+3 447 €+3 917 €-470 €
20+3 447 €+4 177 €-730 €
21+3 447 €+4 444 €-997 €
22+3 447 €+4 718 €-1 271 €
23+3 447 €+4 999 €-1 552 €
24+3 447 €+5 289 €-1 842 €
25+3 447 €+5 587 €-2 140 €
Total+86 175 €+64 956 €+21 219 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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