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Immeuble 3 pièces 104 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface104m²
Coût Total167 800€
Loyer Annuel14 214€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 326,92 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 3 pièces 104 m²

A la vente un immeuble de rapport idéalement situé à seulement 2 minutes du centre-ville. L’immeuble se compose de trois appartements répartis sur trois niveaux. et un garage générant un revenu locatif total total de 19 000euros par an

Immeuble avec double vitrage et électricité ok. Permis de louer valider par la mairie

Taux de rendement net à 11%.

Pour plus d’informations contactez l'agence.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 104 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/10/2024

Consommation énergie primaire : 171 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 159.2 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 740 € et 1 010 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.693565, 2.892237
Total : 167 800€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 18 760€
Valeur du bien : 156 760€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 11.39€/m²/mois
Fourchette : 9.23€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1184€/mois
Loyer annuel estimé : 14214€/an
Fourchette totale : 960€ - 1461€/mois
Fourchette annuelle : 11523€ - 17532€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :818,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 866,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 780,99€
Coût de l'assurance :14 263,00€
Taxe foncière : 1 421,36€/an
Soit par mois : 118,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 184,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :199,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 11 m²
Raison: État 4.5/5 visible - salle de bain en très bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 760 €(180 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:540€
    Peinture cuisine: 12 m² × 45€/m² = 540€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:495€
    Peinture salle de bain: 11 m² × 45€/m² = 495€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:675€
    Peinture salon: 15 m² × 45€/m² = 675€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose de revêtement sol (parquet): 30 m² × 90€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture chambres: 30 m² × 45€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 184 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 214 €/an
Calcul : 1 184 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 571 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 421 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 151 €
Revenus locatifs : +14 214 €
Charges déductibles : -26 151 €
Résultat foncier Année 1 : -11 938 €(Déficit de 11 938 €)
Imputable sur revenu global : 11 938 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 391 €/an
Revenus locatifs : +14 214 €
Charges déductibles : -7 391 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 822 €/an
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 214 €26 157 €5 405 €-11 943 €11 943 €--
214 498 €7 250 €5 258 €7 248 €---
314 788 €7 099 €5 107 €7 689 €---
415 084 €6 943 €4 951 €8 140 €---
515 385 €6 782 €4 790 €8 603 €---
615 693 €6 615 €4 624 €9 078 €---
716 007 €6 443 €4 451 €9 563 €---
816 327 €6 266 €4 274 €10 061 €---
916 653 €6 082 €4 090 €10 572 €---
1016 987 €5 892 €3 900 €11 094 €---
1117 326 €5 696 €3 704 €11 630 €---
1217 673 €5 494 €3 502 €12 179 €---
1318 026 €5 285 €3 293 €12 742 €---
1418 387 €5 068 €3 077 €13 318 €---
1518 755 €4 845 €2 853 €13 909 €---
1619 130 €4 615 €2 623 €14 515 €---
1719 512 €4 376 €2 384 €15 136 €---
1819 902 €4 130 €2 138 €15 772 €---
1920 301 €3 876 €1 884 €16 425 €---
2020 707 €3 613 €1 621 €17 093 €---
2121 121 €3 342 €1 350 €17 779 €---
2221 543 €3 061 €1 069 €18 482 €---
2321 974 €2 772 €780 €19 202 €---
2422 413 €2 472 €480 €19 941 €---
2522 862 €2 163 €171 €20 699 €---
TOTAL455 266 €146 338 €77 781 €308 928 €11 943 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 583 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 928 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 985 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 985 €-3 583 €+6 568 €
2+2 985 €+2 174 €+811 €
3+2 985 €+2 307 €+678 €
4+2 985 €+2 442 €+543 €
5+2 985 €+2 581 €+404 €
6+2 985 €+2 723 €+262 €
7+2 985 €+2 869 €+116 €
8+2 985 €+3 018 €-33 €
9+2 985 €+3 171 €-186 €
10+2 985 €+3 328 €-343 €
11+2 985 €+3 489 €-504 €
12+2 985 €+3 654 €-669 €
13+2 985 €+3 823 €-838 €
14+2 985 €+3 995 €-1 010 €
15+2 985 €+4 173 €-1 188 €
16+2 985 €+4 355 €-1 370 €
17+2 985 €+4 541 €-1 556 €
18+2 985 €+4 732 €-1 747 €
19+2 985 €+4 927 €-1 942 €
20+2 985 €+5 128 €-2 143 €
21+2 985 €+5 334 €-2 349 €
22+2 985 €+5 545 €-2 560 €
23+2 985 €+5 761 €-2 776 €
24+2 985 €+5 982 €-2 997 €
25+2 985 €+6 210 €-3 225 €
Total+74 625 €+92 678 €+-18 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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