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Maison à vendre

Bien expiré
VilleDecazeville (12)
Surface71m²
Coût Total55 484€
Loyer Annuel6 138€
Rentabilité11.06%
Cashflow/mois+166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 800 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 560,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 16 m²), 2 chambres, Terrasse, Exposition sud-ouest, Toilettes dans la salle de bains

Je vous propose à la vente, dans la ville de Decazeville dans la vallée du Lot, cette maison à rénover de 70 m² sur 2 niveaux, bâtie sur un terrain de 58 m², une dépendance de 30 m² indépendante bâtie sur un terrain de 130 m².

La maison se compose :

Au rez-de-chaussée,

Une cuisine aménagée de 8.82 m², une pièce de vie de 16.30 m², une salle d'eau de 5 m²

Au premier étage

Un salon de 20.91 m², deux chambres de 9.64 et 9.89 m² dont une avec une terrasse de 2.24 m²

Vous trouverez à proximité, des commerces, des restaurants, un cinéma, collège

Possibilité de location vente Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Jean Louis GOLVEN Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°827 971 508 Greffe de RODEZ) (réf. 599164 )

Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.559331, 2.260614
Total : 55 484€
Prix d'acquisition : 39 800€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 52 300€
Frais de notaire : 3 184€
Coût estimé : 3 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 511€/mois
Loyer annuel estimé : 6138€/an
Fourchette totale : 396€ - 660€/mois
Fourchette annuelle : 4758€ - 7918€/an
Rentabilité brute :11.06%
Fourchette de rentabilité :8.58% - 14.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :626,37 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 472 €
Prix d'achat :39 800 €
Décote à l'achat :-4 672€ (-10.5%)
Marge achat-revente :-11 012€ (-24.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :55 484€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :278,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :16,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 294,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 113,85€
Coût de l'assurance :4 854,85€
Taxe foncière : 613,79€/an
Soit par mois : 51,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 511,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 345,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 71 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour chambres sans photo - nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement du parquet
Quantité: 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(176 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 511 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 138 €/an
Calcul : 511 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 934 €/an
Base de calcul : Emprunt de 55 484 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 194 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 614 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 242 €
Revenus locatifs : +6 138 €
Charges déductibles : -15 242 €
Résultat foncier Année 1 : -9 104 €(Déficit de 9 104 €)
Imputable sur revenu global : 9 104 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 742 €/an
Revenus locatifs : +6 138 €
Charges déductibles : -2 742 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 396 €/an
Prix d'achat du bien : 39 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 870 €(65% de 39 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 941 €/an
Calcul : 25 870 € × 3,636% = 941 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 138 €15 244 €1 936 €-9 106 €9 106 €--
26 261 €2 693 €1 885 €3 567 €---
36 386 €2 641 €1 833 €3 745 €---
46 514 €2 587 €1 779 €3 927 €---
56 644 €2 531 €1 723 €4 113 €---
66 777 €2 473 €1 665 €4 304 €---
76 912 €2 412 €1 604 €4 500 €---
87 051 €2 350 €1 542 €4 701 €---
97 192 €2 285 €1 477 €4 906 €---
107 335 €2 218 €1 410 €5 117 €---
117 482 €2 149 €1 341 €5 333 €---
127 632 €2 077 €1 269 €5 555 €---
137 784 €2 003 €1 195 €5 782 €---
147 940 €1 926 €1 118 €6 015 €---
158 099 €1 846 €1 038 €6 253 €---
168 261 €1 763 €955 €6 498 €---
178 426 €1 677 €869 €6 749 €---
188 595 €1 588 €780 €7 006 €---
198 766 €1 496 €688 €7 270 €---
208 942 €1 401 €593 €7 541 €---
219 121 €1 303 €495 €7 818 €---
229 303 €1 200 €392 €8 103 €---
239 489 €1 094 €286 €8 395 €---
249 679 €985 €177 €8 694 €---
259 872 €871 €63 €9 001 €---
TOTAL196 600 €60 814 €28 114 €135 786 €9 106 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 732 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 786 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 289 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 289 €-2 732 €+4 021 €
2+1 289 €+1 070 €+219 €
3+1 289 €+1 123 €+166 €
4+1 289 €+1 178 €+111 €
5+1 289 €+1 234 €+55 €
6+1 289 €+1 291 €-2 €
7+1 289 €+1 350 €-61 €
8+1 289 €+1 410 €-121 €
9+1 289 €+1 472 €-183 €
10+1 289 €+1 535 €-246 €
11+1 289 €+1 600 €-311 €
12+1 289 €+1 666 €-377 €
13+1 289 €+1 735 €-446 €
14+1 289 €+1 804 €-515 €
15+1 289 €+1 876 €-587 €
16+1 289 €+1 949 €-660 €
17+1 289 €+2 025 €-736 €
18+1 289 €+2 102 €-813 €
19+1 289 €+2 181 €-892 €
20+1 289 €+2 262 €-973 €
21+1 289 €+2 345 €-1 056 €
22+1 289 €+2 431 €-1 142 €
23+1 289 €+2 518 €-1 229 €
24+1 289 €+2 608 €-1 319 €
25+1 289 €+2 700 €-1 411 €
Total+32 225 €+40 736 €+-8 511 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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