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OPPORTUNITÉ – T2 50m² AVEC PARKING – PRIX CHOC – DIJON

VilleDijon (21)
Surface50m²
Coût Total94 992€
Loyer Annuel8 679€
Rentabilité9.14%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 900 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 198 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 de 50m² situé à Dijon (Fontaine d’Ouche), au 1er étage avec ascenseur. ✔ 1 chambre ✔ Cuisine équipée ✔ Appartement refait en 2018 ✔ Bon état général ✔ Résidence calme ✔ Place de parking en sous-sol sécurisé incluse 👉 Bien déjà loué 550€/mois 👉 Idéal premier achat ou investissement Charges de copropriété : environ 150€/mois Taxe foncière : environ 1000€/an DPE en cours 👉 Prix attractif pour vente rapide ⚠️ Agences et professionnels merci de s’abstenir. Premier arrivé, premier servi.

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.318690, 5.003230
Total : 94 992€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 30 300€
Valeur du bien : 90 200€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 723€/mois
Loyer annuel estimé : 8679€/an
Fourchette totale : 598€ - 875€/mois
Fourchette annuelle : 7173€ - 10501€/an
Rentabilité brute :9.14%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 093,25 €/m²
Basé sur :230 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 663 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :+5 237€ (+9.6%)
Marge achat-revente :-40 329€ (-73.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :470,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 498,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 149,91€
Coût de l'assurance :8 311,80€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 723,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 731,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 300 €(606 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:5 000€
    Plomberie salle de bain: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€ = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€ = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 30€ = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 723 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 679 €/an
Calcul : 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 992 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 621 €
Revenus locatifs : +8 679 €
Charges déductibles : -36 621 €
Résultat foncier Année 1 : -27 942 €(Déficit de 27 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 321 €/an
Revenus locatifs : +8 679 €
Charges déductibles : -6 321 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 358 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6542.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 679 €36 624 €3 192 €-27 945 €21 400 €6 545 €6 545 €
28 852 €6 239 €3 107 €2 613 €--3 932 €
39 030 €6 152 €3 019 €2 878 €--1 055 €
49 210 €6 061 €2 929 €3 149 €---
59 394 €5 967 €2 835 €3 427 €---
69 582 €5 870 €2 738 €3 712 €---
79 774 €5 770 €2 637 €4 004 €---
89 969 €5 666 €2 533 €4 303 €---
910 169 €5 558 €2 426 €4 610 €---
1010 372 €5 447 €2 315 €4 925 €---
1110 580 €5 332 €2 200 €5 247 €---
1210 791 €5 213 €2 081 €5 578 €---
1311 007 €5 090 €1 958 €5 917 €---
1411 227 €4 963 €1 830 €6 264 €---
1511 452 €4 831 €1 698 €6 621 €---
1611 681 €4 695 €1 562 €6 986 €---
1711 914 €4 554 €1 421 €7 361 €---
1812 153 €4 408 €1 275 €7 745 €---
1912 396 €4 257 €1 124 €8 139 €---
2012 644 €4 101 €968 €8 543 €---
2112 896 €3 939 €807 €8 957 €---
2213 154 €3 772 €639 €9 382 €---
2313 417 €3 599 €467 €9 818 €---
2413 686 €3 420 €288 €10 266 €---
2513 959 €3 235 €103 €10 724 €---
TOTAL277 988 €154 762 €46 150 €123 226 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 823 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 823 €-6 420 €+8 243 €
2+1 823 €0 €+1 823 €
3+1 823 €0 €+1 823 €
4+1 823 €+628 €+1 195 €
5+1 823 €+1 028 €+795 €
6+1 823 €+1 114 €+709 €
7+1 823 €+1 201 €+622 €
8+1 823 €+1 291 €+532 €
9+1 823 €+1 383 €+440 €
10+1 823 €+1 477 €+346 €
11+1 823 €+1 574 €+249 €
12+1 823 €+1 673 €+150 €
13+1 823 €+1 775 €+48 €
14+1 823 €+1 879 €-56 €
15+1 823 €+1 986 €-163 €
16+1 823 €+2 096 €-273 €
17+1 823 €+2 208 €-385 €
18+1 823 €+2 323 €-500 €
19+1 823 €+2 442 €-619 €
20+1 823 €+2 563 €-740 €
21+1 823 €+2 687 €-864 €
22+1 823 €+2 815 €-992 €
23+1 823 €+2 946 €-1 123 €
24+1 823 €+3 080 €-1 257 €
25+1 823 €+3 217 €-1 394 €
Total+45 575 €+36 968 €+8 607 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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