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Vends appartement Vénissieux T3 67,9 m2

VilleVénissieux (69)
Surface67m²
Coût Total136 200€
Loyer Annuel10 405€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 716,42 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre, bel appartement de 68 m2 avec garage fermé situé à Vénissieux, dans un secteur pratique et bien desservi.

L’appartement se trouve au 4ᵉ étage avec ascenseur et bénéficie d’un emplacement idéal, avec commerces et commodités à proximité. Le tramway est également accessible à proximité, facilitant les déplacements vers Lyon et les alentours.

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.690780, 4.876130
Total : 136 200€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 127 000€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10405€/an
Fourchette totale : 716€ - 1050€/mois
Fourchette annuelle : 8593€ - 12601€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 558,29 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 405 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :+10 595€ (+10.1%)
Marge achat-revente :-31 795€ (-30.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 707,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 998,30€
Coût de l'assurance :11 917,50€
Taxe foncière : 1 040,54€/an
Soit par mois : 86,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 867,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 793,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 405 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 200 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 954 €
Revenus locatifs : +10 405 €
Charges déductibles : -17 954 €
Résultat foncier Année 1 : -7 548 €(Déficit de 7 548 €)
Imputable sur revenu global : 7 548 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 954 €/an
Revenus locatifs : +10 405 €
Charges déductibles : -5 954 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 452 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 405 €17 958 €4 441 €-7 553 €7 553 €--
210 614 €5 839 €4 321 €4 775 €---
310 826 €5 715 €4 198 €5 111 €---
411 042 €5 588 €4 070 €5 455 €---
511 263 €5 456 €3 938 €5 808 €---
611 488 €5 319 €3 802 €6 169 €---
711 718 €5 178 €3 661 €6 540 €---
811 953 €5 033 €3 515 €6 920 €---
912 192 €4 882 €3 365 €7 309 €---
1012 435 €4 727 €3 209 €7 709 €---
1112 684 €4 566 €3 049 €8 118 €---
1212 938 €4 400 €2 882 €8 538 €---
1313 197 €4 228 €2 711 €8 969 €---
1413 461 €4 051 €2 533 €9 410 €---
1513 730 €3 867 €2 350 €9 863 €---
1614 004 €3 678 €2 160 €10 327 €---
1714 284 €3 482 €1 964 €10 803 €---
1814 570 €3 279 €1 762 €11 291 €---
1914 861 €3 070 €1 553 €11 792 €---
2015 159 €2 854 €1 336 €12 305 €---
2115 462 €2 630 €1 113 €12 832 €---
2215 771 €2 399 €882 €13 372 €---
2316 087 €2 160 €643 €13 926 €---
2416 408 €1 914 €396 €14 495 €---
2516 736 €1 659 €141 €15 078 €---
TOTAL333 289 €113 929 €63 998 €219 359 €7 553 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 266 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 359 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 405 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 185 €-2 266 €+4 451 €
2+2 185 €+1 432 €+753 €
3+2 185 €+1 533 €+652 €
4+2 185 €+1 636 €+549 €
5+2 185 €+1 742 €+443 €
6+2 185 €+1 851 €+334 €
7+2 185 €+1 962 €+223 €
8+2 185 €+2 076 €+109 €
9+2 185 €+2 193 €-8 €
10+2 185 €+2 313 €-128 €
11+2 185 €+2 435 €-250 €
12+2 185 €+2 561 €-376 €
13+2 185 €+2 691 €-506 €
14+2 185 €+2 823 €-638 €
15+2 185 €+2 959 €-774 €
16+2 185 €+3 098 €-913 €
17+2 185 €+3 241 €-1 056 €
18+2 185 €+3 387 €-1 202 €
19+2 185 €+3 537 €-1 352 €
20+2 185 €+3 692 €-1 507 €
21+2 185 €+3 850 €-1 665 €
22+2 185 €+4 012 €-1 827 €
23+2 185 €+4 178 €-1 993 €
24+2 185 €+4 348 €-2 163 €
25+2 185 €+4 523 €-2 338 €
Total+54 625 €+65 808 €+-11 183 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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