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Duplex à vendre

VilleBar-le-Duc (55)
Surface106m²
Coût Total123 660€
Loyer Annuel9 436€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 679,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, calme, Non meublé

Découvrez ce superbe appartement duplex de type 3, d'une surface de 106 m², bénéficiant d'une entrée individuelle et situé en second corps de bâtiment, dans un environnement calme et préservé.

L'appartement se compose : Au rez-de-chaussée : d'une vaste entrée ainsi que d'une buanderie. Au premier étage : d'une magnifique cuisine aménagée et entièrement équipée, ouverte sur un spacieux salon-séjour baigné de lumière. Au deuxième étage : de deux chambres mansardées pleines de charme ainsi que d'une salle de bains comprenant douche, baignoire et WC.

Actuellement loué 540,00 euros + 40,00 euros de charges

Un bien rare sur le secteur de Bar-le-Duc, alliant volumes généreux, modernité et tranquillité. À découvrir sans tarder ! Référence agence : 2797

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.772279, 5.157865
Total : 123 660€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 45 900€
Valeur du bien : 117 900€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9436€/an
Fourchette totale : 588€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 7053€ - 12623€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 045 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 770 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-38 770€ (-35.0%)
Marge achat-revente :-12 890€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :46,37€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 659,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 275,50€
Coût de l'assurance :13 911,75€
Taxe foncière : 943,60€/an
Soit par mois : 78,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 786,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 778,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques - DPE E

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Électricité:10 600€
    Mise aux normes électricité: 106 m² × 100€/m² = 10600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 436 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 660 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 944 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 043 €
Revenus locatifs : +9 436 €
Charges déductibles : -52 043 €
Résultat foncier Année 1 : -42 607 €(Déficit de 42 607 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 207 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 143 €/an
Revenus locatifs : +9 436 €
Charges déductibles : -6 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 293 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21207.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 436 €52 047 €4 167 €-42 611 €21 400 €21 211 €21 211 €
29 625 €6 037 €4 057 €3 588 €--17 623 €
39 817 €5 922 €3 942 €3 895 €--13 729 €
410 014 €5 804 €3 824 €4 209 €--9 519 €
510 214 €5 682 €3 702 €4 532 €--4 987 €
610 418 €5 555 €3 575 €4 863 €--124 €
710 627 €5 424 €3 444 €5 202 €---
810 839 €5 289 €3 309 €5 550 €---
911 056 €5 148 €3 168 €5 907 €---
1011 277 €5 003 €3 023 €6 274 €---
1111 502 €4 853 €2 873 €6 649 €---
1211 733 €4 698 €2 718 €7 035 €---
1311 967 €4 537 €2 557 €7 430 €---
1412 207 €4 371 €2 391 €7 836 €---
1512 451 €4 199 €2 219 €8 252 €---
1612 700 €4 021 €2 041 €8 679 €---
1712 954 €3 837 €1 857 €9 117 €---
1813 213 €3 646 €1 666 €9 567 €---
1913 477 €3 449 €1 469 €10 028 €---
2013 747 €3 245 €1 265 €10 501 €---
2114 021 €3 034 €1 054 €10 987 €---
2214 302 €2 816 €836 €11 486 €---
2314 588 €2 590 €610 €11 998 €---
2414 880 €2 356 €376 €12 524 €---
2515 177 €2 114 €134 €13 063 €---
TOTAL302 239 €155 677 €60 275 €146 562 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 982 €-6 420 €+8 402 €
2+1 982 €0 €+1 982 €
3+1 982 €0 €+1 982 €
4+1 982 €0 €+1 982 €
5+1 982 €0 €+1 982 €
6+1 982 €0 €+1 982 €
7+1 982 €+1 523 €+459 €
8+1 982 €+1 665 €+317 €
9+1 982 €+1 772 €+210 €
10+1 982 €+1 882 €+100 €
11+1 982 €+1 995 €-13 €
12+1 982 €+2 110 €-128 €
13+1 982 €+2 229 €-247 €
14+1 982 €+2 351 €-369 €
15+1 982 €+2 476 €-494 €
16+1 982 €+2 604 €-622 €
17+1 982 €+2 735 €-753 €
18+1 982 €+2 870 €-888 €
19+1 982 €+3 008 €-1 026 €
20+1 982 €+3 150 €-1 168 €
21+1 982 €+3 296 €-1 314 €
22+1 982 €+3 446 €-1 464 €
23+1 982 €+3 599 €-1 617 €
24+1 982 €+3 757 €-1 775 €
25+1 982 €+3 919 €-1 937 €
Total+49 550 €+43 968 €+5 582 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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