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Détails du bien

VilleNevers (58)
Surface89m²
Coût Total90 080€
Loyer Annuel9 061€
Rentabilité10.06%
Cashflow/mois+207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 629,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Exclusivité MARCEAU IMMOBILIER, Nevers quartier historique Palais Ducal, Appartement de 89 m2 au deuxième et dernier étage d'un hôtel particulier comprenant une entrée, un salon, une cuisine, trois chambres, une salle de bain et un wc. En plus, des combles aménageables (35 m2 en loi Carrez). Cave. Contacter Aurélie MARCEAU-TABANELLI ou

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Total : 90 080€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 29 600€
Valeur du bien : 85 600€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9061€/an
Fourchette totale : 589€ - 967€/mois
Fourchette annuelle : 7073€ - 11606€/an
Rentabilité brute :10.06%
Fourchette de rentabilité :7.85% - 12.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 134,62 €/m²
Basé sur :297 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 981 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-44 981€ (-44.5%)
Marge achat-revente :10 901€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :446,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 472,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 763,51€
Coût de l'assurance :7 882,00€
Taxe foncière : 906,07€/an
Soit par mois : 75,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 755,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 547,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :207,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise à jour de la peinture
Quantité: 6 m² (carrelage et peinture)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage et peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 061 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 845 €
Revenus locatifs : +9 061 €
Charges déductibles : -33 845 €
Résultat foncier Année 1 : -24 784 €(Déficit de 24 784 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 384 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 245 €/an
Revenus locatifs : +9 061 €
Charges déductibles : -4 245 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3384.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 061 €33 848 €3 027 €-24 787 €21 400 €3 387 €3 387 €
29 242 €4 168 €2 946 €5 074 €---
39 427 €4 085 €2 863 €5 342 €---
49 615 €3 999 €2 777 €5 617 €---
59 808 €3 910 €2 688 €5 898 €---
610 004 €3 817 €2 596 €6 186 €---
710 204 €3 722 €2 501 €6 482 €---
810 408 €3 624 €2 402 €6 784 €---
910 616 €3 522 €2 300 €7 094 €---
1010 828 €3 416 €2 195 €7 412 €---
1111 045 €3 307 €2 086 €7 738 €---
1211 266 €3 194 €1 973 €8 071 €---
1311 491 €3 078 €1 856 €8 414 €---
1411 721 €2 957 €1 736 €8 764 €---
1511 955 €2 832 €1 611 €9 124 €---
1612 195 €2 703 €1 481 €9 492 €---
1712 438 €2 569 €1 348 €9 870 €---
1812 687 €2 431 €1 209 €10 257 €---
1912 941 €2 287 €1 066 €10 654 €---
2013 200 €2 139 €918 €11 060 €---
2113 464 €1 986 €765 €11 478 €---
2213 733 €1 828 €606 €11 905 €---
2314 008 €1 664 €442 €12 344 €---
2414 288 €1 494 €273 €12 794 €---
2514 574 €1 319 €97 €13 255 €---
TOTAL290 218 €103 897 €43 764 €186 320 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 903 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 903 €-6 420 €+8 323 €
2+1 903 €+506 €+1 397 €
3+1 903 €+1 603 €+300 €
4+1 903 €+1 685 €+218 €
5+1 903 €+1 769 €+134 €
6+1 903 €+1 856 €+47 €
7+1 903 €+1 944 €-41 €
8+1 903 €+2 035 €-132 €
9+1 903 €+2 128 €-225 €
10+1 903 €+2 224 €-321 €
11+1 903 €+2 321 €-418 €
12+1 903 €+2 421 €-518 €
13+1 903 €+2 524 €-621 €
14+1 903 €+2 629 €-726 €
15+1 903 €+2 737 €-834 €
16+1 903 €+2 848 €-945 €
17+1 903 €+2 961 €-1 058 €
18+1 903 €+3 077 €-1 174 €
19+1 903 €+3 196 €-1 293 €
20+1 903 €+3 318 €-1 415 €
21+1 903 €+3 443 €-1 540 €
22+1 903 €+3 572 €-1 669 €
23+1 903 €+3 703 €-1 800 €
24+1 903 €+3 838 €-1 935 €
25+1 903 €+3 976 €-2 073 €
Total+47 575 €+55 896 €+-8 321 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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