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Achat : Appartement Wittenheim (68270)

VilleWittenheim (68)
Surface65
Coût Total166 280
Loyer Annuel8 201
Rentabilité4.93%
Cashflow/mois-407
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 66 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 015,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, Cave

68270 - Wittenheim - Residence De La Foret - 3 Pièces - 2 Chambres - 65.0 M² - Appartement Lumineux Avec Balcon Et TERRASSE

efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose ce charmant appartement situé dans la résidence de la Forêt à Wittenheim.

Découvrez ce bien de 65.0 m², comprenant 3 pièces et 2 chambres, idéal pour un investissement locatif.

Le bien est loué à 750 euros, avec 150 euros de charges inclus.

Le locataire profite d'une terrasse spacieuse de 7.0 m², parfaite pour des repas en plein air et des instants de détente en toute sérénité.

Construit avant 1850 en béton, cet appartement allie charme et solidité, offrant un cadre de vie authentique et chaleureux. Situé au 1er étage d'une résidence de 4 étages.

Ne manquez pas l'opportunité d'investir dans ce bel appartement à Wittenheim. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. Gouv. Fr Jahid Taalbi - Ei - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Mulhouse sous le n°. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 Paris - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au Rcs Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle Cpi 002 025 - Cci Paris Idf - Caisse de Garantie : Galian Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Wittenheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68270
Coordonnées : 47.809340, 7.330500
Total : 166 280
Prix d'acquisition : 66 000
Travaux : 95 000
Valeur du bien : 161 000
Frais de notaire : 5 280
Coût estimé : 5 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 12.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 683€/mois
Loyer annuel estimé : 8201€/an
Fourchette totale : 559€ - 836€/mois
Fourchette annuelle : 6704€ - 10031€/an
Rentabilité brute :4.93%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 783,72
Coût de l'assurance :14 549,50
Taxe foncière : 820,07€/an
Soit par mois : 68,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 683,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 090,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-406,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 000(1 462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:41 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ = 20000€
  • Salle de bain:15 500
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 500€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 320
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:880
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Wittenheim). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 683 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 201 €/an
Calcul : 683 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 280 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 582 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 820 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 784
Revenus locatifs : +8 201
Charges déductibles : -103 784
Résultat foncier Année 1 : -95 583(Déficit de 95 583 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 183
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 784 €/an
Revenus locatifs : +8 201
Charges déductibles : -8 784
Résultat foncier Années 2+ : -583 €/an(Déficit de 583 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74182.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 201103 7895 587-95 58821 400 €74 188 €74 188 €
28 3658 6415 439-276276 €-74 188 €
38 5328 4875 28545--74 144 €
48 7038 3285 126374--73 769 €
58 8778 1644 962712--73 057 €
69 0547 9944 7921 060--71 997 €
79 2357 8184 6161 417--70 580 €
89 4207 6374 4351 783--68 797 €
99 6087 4484 2462 160--66 637 €
109 8017 2544 0522 547--64 090 €
119 9977 0523 8502 944--61 146 €
1210 1976 8443 6423 352---
1310 4006 6293 4273 772---
1410 6086 4063 2044 203---
1510 8216 1752 9734 646---
1611 0375 9362 7345 101---
1711 2585 6902 4875 568---
1811 4835 4342 2326 049---
1911 7135 1701 9686 543---
2011 9474 8971 6957 050---
2112 1864 6141 4127 572---
2212 4304 3211 1198 108---
2312 6784 0198178 659---
2412 9323 7065049 226---
2513 1903 3821809 809---
TOTAL262 671255 83580 7846 83621 676Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 503
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 6 836
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 722 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 722-6 420+8 142
2+1 722-83+1 805
3+1 7220+1 722
4+1 7220+1 722
5+1 7220+1 722
6+1 7220+1 722
7+1 7220+1 722
8+1 7220+1 722
9+1 7220+1 722
10+1 7220+1 722
11+1 7220+1 722
12+1 722+1 006+716
13+1 722+1 132+590
14+1 722+1 261+461
15+1 722+1 394+328
16+1 722+1 530+192
17+1 722+1 670+52
18+1 722+1 815-93
19+1 722+1 963-241
20+1 722+2 115-393
21+1 722+2 272-550
22+1 722+2 432-710
23+1 722+2 598-876
24+1 722+2 768-1 046
25+1 722+2 943-1 221
Total+43 050+20 394+22 656
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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