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Appartement libre à LAIGNE

Bien expiré
VilleLaigné (53)
Surface78m²
Coût Total109 360€
Loyer Annuel6 629€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 147,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

IDEAL INVESTISSEUR OU PRIMO-ACCEDANT Appartement au rez-de-chaussée dans un immeuble de deux appartements, pas de charges de copropriété. T3 comprenant une entrée sur la pièce de vie, une cuisine A/E, une salle d'eau, un WC et deux chambres. Le logement dispose également d'une cave. Bien libre de toute occupation, taxe foncière de 320 € en 2025.

Ville : Laigné
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53200
Coordonnées : 47.841660, -0.818080
Total : 109 360€
Prix d'acquisition : 89 500€
Travaux : 12 700€
Valeur du bien : 102 200€
Frais de notaire : 7 160€
Coût estimé : 7 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 9.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6629€/an
Fourchette totale : 417€ - 731€/mois
Fourchette annuelle : 5009€ - 8774€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :726,42 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :56 661 €
Prix d'achat :89 500 €
Décote à l'achat :+32 839€ (+58.0%)
Marge achat-revente :-52 699€ (-93.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 579,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 884,58€
Coût de l'assurance :9 569,00€
Taxe foncière : 320,00€/an
Soit par mois : 26,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 552,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 606,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour la salle de bain - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 700 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 25 m² × 240€/m² = 6000€ (incluant peinture et vérification des installations, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 15 m² × 267€/m² = 4000€ (incluant peinture et vérification des installations, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Peinture des murs et plafonds dans 2 chambres: 40 m² × 45€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:900€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 45€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations pour des rafraîchissements légers.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 629 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 182 €
Revenus locatifs : +6 629 €
Charges déductibles : -17 182 €
Résultat foncier Année 1 : -10 553 €(Déficit de 10 553 €)
Imputable sur revenu global : 10 553 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 482 €/an
Revenus locatifs : +6 629 €
Charges déductibles : -4 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 147 €/an
Prix d'achat du bien : 89 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175 €(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 629 €17 186 €3 783 €-10 557 €10 557 €--
26 762 €4 387 €3 684 €2 375 €---
36 897 €4 284 €3 581 €2 613 €---
47 035 €4 178 €3 475 €2 857 €---
57 176 €4 068 €3 365 €3 108 €---
67 319 €3 954 €3 251 €3 365 €---
77 466 €3 836 €3 133 €3 630 €---
87 615 €3 714 €3 011 €3 901 €---
97 767 €3 587 €2 884 €4 180 €---
107 923 €3 456 €2 753 €4 467 €---
118 081 €3 320 €2 617 €4 761 €---
128 243 €3 180 €2 477 €5 063 €---
138 407 €3 034 €2 331 €5 373 €---
148 576 €2 883 €2 181 €5 692 €---
158 747 €2 727 €2 024 €6 020 €---
168 922 €2 566 €1 863 €6 357 €---
179 101 €2 398 €1 695 €6 702 €---
189 283 €2 225 €1 522 €7 058 €---
199 468 €2 045 €1 342 €7 423 €---
209 658 €1 859 €1 157 €7 798 €---
219 851 €1 667 €964 €8 184 €---
2210 048 €1 467 €765 €8 580 €---
2310 249 €1 261 €558 €8 988 €---
2410 454 €1 047 €344 €9 407 €---
2510 663 €826 €123 €9 837 €---
TOTAL212 336 €85 154 €54 885 €127 183 €10 557 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 167 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 183 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 629 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 392 €-3 167 €+4 559 €
2+1 392 €+712 €+680 €
3+1 392 €+784 €+608 €
4+1 392 €+857 €+535 €
5+1 392 €+932 €+460 €
6+1 392 €+1 010 €+382 €
7+1 392 €+1 089 €+303 €
8+1 392 €+1 170 €+222 €
9+1 392 €+1 254 €+138 €
10+1 392 €+1 340 €+52 €
11+1 392 €+1 428 €-36 €
12+1 392 €+1 519 €-127 €
13+1 392 €+1 612 €-220 €
14+1 392 €+1 708 €-316 €
15+1 392 €+1 806 €-414 €
16+1 392 €+1 907 €-515 €
17+1 392 €+2 011 €-619 €
18+1 392 €+2 117 €-725 €
19+1 392 €+2 227 €-835 €
20+1 392 €+2 339 €-947 €
21+1 392 €+2 455 €-1 063 €
22+1 392 €+2 574 €-1 182 €
23+1 392 €+2 696 €-1 304 €
24+1 392 €+2 822 €-1 430 €
25+1 392 €+2 951 €-1 559 €
Total+34 800 €+38 155 €+-3 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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