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Appartement centre-ville

VilleAlès (30)
Surface78m²
Coût Total106 900€
Loyer Annuel9 865€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois-541€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 025,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 4 pièces de 78 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 4 étages, à Alès. Construite en 1970, cette propriété offre un espace de vie généreux. Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est séparée. L'appartement bénéficie d'une belle luminosité et dispose d'un balcon.

  • Bon état général
  • Balcon
  • Interphone
  • possibilité d’acheter un garage sécurisé

Chauffage au gaz collectif. Classe énergie C - Classe climat C. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Disponibilité : août 2026.

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.123510, 4.073780
Total : 106 900€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 20 500€
Valeur du bien : 100 500€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 822€/mois
Loyer annuel estimé : 9865€/an
Fourchette totale : 648€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7782€ - 12504€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 479,86 €/m²
Basé sur :257 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 429 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-35 429€ (-30.7%)
Marge achat-revente :8 529€ (7.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,72€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 550,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 230,67€
Coût de l'assurance :8 017,50€
Taxe foncière : 986,45€/an
Soit par mois : 82,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 730,00€/mois
Soit par an : 8 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 822,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 362,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-540,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Vérification recommandée pour assurer le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement ou mise à jour de l'électroménager (plaque, four, hotte, frigo) si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - électroménager non visible, mise à jour possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:900€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 900€ = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 400€
    Cuisine complète avec électroménager: 1 cuisine complète × 9400€ = 9400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 30 m²: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 822 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 865 €/an
Calcul : 822 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 900 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 986 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 8 760 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 049 €
Revenus locatifs : +9 865 €
Charges déductibles : -34 049 €
Résultat foncier Année 1 : -24 185 €(Déficit de 24 185 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 785 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 549 €/an
Revenus locatifs : +9 865 €
Charges déductibles : -13 549 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 685 €/an(Déficit de 3 685 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2784.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 865 €34 053 €3 486 €-24 188 €21 400 €2 788 €2 788 €
210 062 €13 459 €3 392 €-3 397 €3 397 €-2 788 €
310 263 €13 362 €3 295 €-3 099 €3 099 €-2 788 €
410 468 €13 262 €3 195 €-2 794 €2 794 €-2 788 €
510 678 €13 158 €3 091 €-2 481 €2 481 €-2 788 €
610 891 €13 051 €2 984 €-2 160 €2 160 €-2 788 €
711 109 €12 941 €2 874 €-1 832 €1 832 €-2 788 €
811 331 €12 826 €2 759 €-1 495 €1 495 €-2 788 €
911 558 €12 708 €2 641 €-1 150 €1 150 €-2 788 €
1011 789 €12 586 €2 519 €-797 €797 €-2 788 €
1112 025 €12 460 €2 393 €-435 €435 €-2 788 €
1212 265 €12 330 €2 262 €-64 €64 €--
1312 511 €12 195 €2 128 €316 €---
1412 761 €12 055 €1 988 €705 €---
1513 016 €11 912 €1 844 €1 105 €---
1613 276 €11 763 €1 696 €1 514 €---
1713 542 €11 609 €1 542 €1 933 €---
1813 813 €11 450 €1 383 €2 363 €---
1914 089 €11 286 €1 219 €2 803 €---
2014 371 €11 116 €1 049 €3 255 €---
2114 658 €10 941 €873 €3 718 €---
2214 951 €10 759 €692 €4 192 €---
2315 250 €10 572 €505 €4 678 €---
2415 555 €10 378 €311 €5 177 €---
2515 867 €10 178 €111 €5 688 €---
TOTAL315 964 €322 410 €50 231 €-6 445 €41 104 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 12 331 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -6 445 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 072 €-6 420 €+8 492 €
2+2 072 €-1 019 €+3 091 €
3+2 072 €-930 €+3 002 €
4+2 072 €-838 €+2 910 €
5+2 072 €-744 €+2 816 €
6+2 072 €-648 €+2 720 €
7+2 072 €-549 €+2 621 €
8+2 072 €-449 €+2 521 €
9+2 072 €-345 €+2 417 €
10+2 072 €-239 €+2 311 €
11+2 072 €-131 €+2 203 €
12+2 072 €-19 €+2 091 €
13+2 072 €+95 €+1 977 €
14+2 072 €+212 €+1 860 €
15+2 072 €+331 €+1 741 €
16+2 072 €+454 €+1 618 €
17+2 072 €+580 €+1 492 €
18+2 072 €+709 €+1 363 €
19+2 072 €+841 €+1 231 €
20+2 072 €+976 €+1 096 €
21+2 072 €+1 115 €+957 €
22+2 072 €+1 258 €+814 €
23+2 072 €+1 404 €+668 €
24+2 072 €+1 553 €+519 €
25+2 072 €+1 707 €+365 €
Total+51 800 €-1 097 €+52 897 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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