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Immeuble 18 pièces 382 m²

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface382m²
Coût Total575 400€
Loyer Annuel45 340€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+383€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 485 000 €
Surface : 382 m²
Prix au m² : 1 269,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 18
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 18 pièces 382 m²

VESOUL PROCHE CENTRE. Immeuble de rapport composé de 7 appartements, caves, local commun et jardin.

  • rez de chaussée: un T2 complétement rénové en 2022 et un T3 rafraichi en 2024
  • 1er étage: un T2 et un T3 rafraichi en 2024
  • 2e étage: un T2 et un T3
  • 3e étage: un T3 type loft crée en 2023. Revenus locatifs annuels: 42 000 € hors charges.

Surface : 382 m²

Consommation énergie primaire : 223 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 9 020 € et 12 260 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.613260, 6.153050
Total : 575 400€
Prix d'acquisition : 485 000€
Travaux : 51 600€
Valeur du bien : 536 600€
Frais de notaire : 38 800€
Coût estimé : 38 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 382m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.85€ - 12.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 3778€/mois
Loyer annuel estimé : 45340€/an
Fourchette totale : 3000€ - 4758€/mois
Fourchette annuelle : 36003€ - 57098€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 192,8 €/m²
Basé sur :184 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :455 650 €
Prix d'achat :485 000 €
Décote à l'achat :+29 350€ (+6.4%)
Marge achat-revente :-119 750€ (-26.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :575 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 849,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :167,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 017,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :279 546,25€
Coût de l'assurance :50 347,50€
Taxe foncière : 4 533,96€/an
Soit par mois : 377,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 778,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 395,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :382,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 382 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour optimiser la consommation énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 38 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour optimiser la production d'eau chaude
Quantité: 1 système pour 382 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres (état 4/5)
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises dans les appartements
Quantité: 1 tableau pour l'immeuble
Raison: Normes électriques - Sécurité des occupants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 600 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Menuiseries:25 800€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 600€ = 22 800€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:5 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€ = 4 200€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Peinture:2 600€
    Peinture murs/plafonds: 70 m² × 30€ = 2 100€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1 000€ = 1 000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 340 €/an
Calcul : 3 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 575 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 014 €/an
Calcul : 168 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 534 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 463 €
Revenus locatifs : +45 340 €
Charges déductibles : -77 463 €
Résultat foncier Année 1 : -32 123 €(Déficit de 32 123 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 723 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 863 €/an
Revenus locatifs : +45 340 €
Charges déductibles : -25 863 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 477 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10723.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 485 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 315 250 €(65% de 485 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 464 €/an
Calcul : 315 250 € × 3,636% = 11 464 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 340 €77 481 €19 333 €-32 142 €21 400 €10 742 €10 742 €
246 246 €25 368 €18 820 €20 879 €---
347 171 €24 837 €18 289 €22 335 €---
448 115 €24 287 €17 740 €23 827 €---
549 077 €23 719 €17 171 €25 358 €---
650 059 €23 131 €16 583 €26 928 €---
751 060 €22 523 €15 975 €28 537 €---
852 081 €21 893 €15 346 €30 188 €---
953 123 €21 242 €14 694 €31 880 €---
1054 185 €20 569 €14 021 €33 616 €---
1155 269 €19 872 €13 324 €35 397 €---
1256 374 €19 151 €12 603 €37 223 €---
1357 502 €18 405 €11 857 €39 096 €---
1458 652 €17 634 €11 086 €41 018 €---
1559 825 €16 836 €10 288 €42 989 €---
1661 021 €16 010 €9 462 €45 011 €---
1762 242 €15 156 €8 608 €47 086 €---
1863 486 €14 272 €7 724 €49 215 €---
1964 756 €13 358 €6 810 €51 399 €---
2066 051 €12 412 €5 864 €53 640 €---
2167 372 €11 433 €4 885 €55 939 €---
2268 720 €10 421 €3 873 €58 299 €---
2370 094 €9 374 €2 826 €60 720 €---
2471 496 €8 290 €1 742 €63 206 €---
2572 926 €7 169 €622 €65 757 €---
TOTAL1 452 242 €494 843 €279 546 €957 399 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 957 399 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 521 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 521 €-6 420 €+15 941 €
2+9 521 €+3 041 €+6 480 €
3+9 521 €+6 700 €+2 821 €
4+9 521 €+7 148 €+2 373 €
5+9 521 €+7 607 €+1 914 €
6+9 521 €+8 078 €+1 443 €
7+9 521 €+8 561 €+960 €
8+9 521 €+9 056 €+465 €
9+9 521 €+9 564 €-43 €
10+9 521 €+10 085 €-564 €
11+9 521 €+10 619 €-1 098 €
12+9 521 €+11 167 €-1 646 €
13+9 521 €+11 729 €-2 208 €
14+9 521 €+12 305 €-2 784 €
15+9 521 €+12 897 €-3 376 €
16+9 521 €+13 503 €-3 982 €
17+9 521 €+14 126 €-4 605 €
18+9 521 €+14 764 €-5 243 €
19+9 521 €+15 420 €-5 899 €
20+9 521 €+16 092 €-6 571 €
21+9 521 €+16 782 €-7 261 €
22+9 521 €+17 490 €-7 969 €
23+9 521 €+18 216 €-8 695 €
24+9 521 €+18 962 €-9 441 €
25+9 521 €+19 727 €-10 206 €
Total+238 025 €+287 220 €+-49 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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